Immoprêt, courtier en crédit immobilier originaire du Nord, classé 3ème acteur national en termes de volume d’affaires, a accompagné depuis le 1er janvier 2013, 5039 familles : parmi les 60% vivant en couple, 52% sont mariés, 33% vivent en concubinage et 15% sont pacsés. A l’heure du mariage pour tous, Immoprêt donne quelques clés pour mieux comprendre les avantages et inconvénients liés l’acquisition d’un bien immobilier selon qu’on soit marié, pacsé ou en union libre.
Acquérir un bien immobilier lorsqu’on est marié
Sous le régime de la communauté de biens : Au moment de se marier, le couple choisit le régime matrimonial qui lui convient en établissant un contrat de mariage. A défaut, il se marie sous le régime de la communauté de biens, comme 80% des français. Dans ce cas, tout bien acheté après le mariage appartient de manière égale à chacun des époux. Mais que devient celui-ci :
En cas de séparation ?
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Vente du bien : la répartition de la somme se fait de manière égale entre les deux individus.
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Le rachat de soulte : l’un des époux rachète la part de l’autre et devient ainsi seul propriétaire du bien.
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L’indivision : le couple reste propriétaire de sa part du bien et le met en location, les loyers perçus sont alors répartis à part égale. Le jour de la vente, chacun récupère la part qui lui revient.
En cas de décès ?
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Si le défunt n’a pas de descendant, le survivant hérite de la totalité du bien
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Si le défunt a des descendants, le survivant peut choisir d’être usufruitié jusqu’à sa propre mort ou de devenir immédiatement propriétaire d’un quart de la part du défunt
Sous le régime de la séparation de biens : Chaque époux gère les biens qui sont à son nom. Il convient donc, dans le contrat de mariage, de mentionner à qui appartiennent les biens déjà acquis, et lors de l’achat de nouveaux biens, d’indiquer le propriétaire ou la répartition souhaitée entre les époux. A défaut, le bien dont le propriétaire n’est pas mentionné tombera sous le régime de la communauté de biens. Mais que devient celui-ci :
En cas de séparation ?
Chaque époux repart avec ses propres biens, comme stipulé dans le contrat de mariage.
En cas de décès ?
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Si le défunt n’a pas de descendant, le survivant hérite de la totalité du bien
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Si le défunt a des descendants, le survivant peut choisir d’être usufruitié jusqu’à sa propre mort ou de devenir propriétaire immédiatement d’un quart de la part du défunt.
Le bon conseil Immoprêt : le mariage est le contrat qui protège le mieux le conjoint en cas d’accident de la vie. L’assurance décès ne doit pas être négligée : une assurance à 100% pour chaque emprunteur permet de rembourser le bien en cas de disparition de l’un des deux, le survivant devenant alors propriétaire du bien. Il est possible, par un contrat de mariage ou par un testament, d’étendre le droit de l’époux (ou de l’épouse) et d’en réduire ceux des enfants. Néanmoins, il ne sera jamais possible de tout léguer à son époux et de priver les enfants de leur part. L’usufruit du bien pour le survivant est automatique avec le mariage. Enfin, en cas de divorce, les époux pourront négocier une prestation compensatoire. Au niveau des établissements bancaires, les dossiers de futurs acquéreurs déjà mariés ont plus de poids.
Acquérir un bien immobilier lorsqu’on est pacsé
Tout comme pour le mariage, lors de la souscription du PACS, les partenaires doivent choisir entre une mise en communauté ou une séparation de biens.
Sous le régime de la communauté de biens : tout bien acheté après la signature du PACS appartient de manière égale à chacun des époux. Mais que devient celui-ci :
En cas de séparation ?
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La vente du bien : la répartition de la somme se fait de manière égale entre les deux individus.
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L’un des partenaires rachète la part de l’autre et devient ainsi seul propriétaire du bien (mais on ne parle plus alors de rachat de soulte)
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L’indivision : les partenaires restent propriétaires de leur part du bien et le mettent en location. Ils répartissent les loyers perçus de manière égale. Le jour de la vente, ils récupèrent la moitié qui leur revient.
En cas de décès ?
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Si le défunt n’a pas de descendant, le survivant hérite de la totalité du bien
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Si le défunt a des descendants, le survivant peut choisir d’être usufruitié jusqu’à sa propre mort, soit devenir propriétaire immédiatement d’un quart de la part du défunt.
Sous le régime de la séparation de biens : on retrouve les mêmes conditions que celles évoquées s’il y a mariage.
Le bon conseil Immoprêt : Avec le PACS et en cas de décès, le survivant n’aura pas de droit de succession à payer. Quelques différences à connaître entre le PACS et le mariage :
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Le PACS ne permet pas d’étendre les droits du partenaire.
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L’usufruit n’est pas automatique, les héritiers peuvent demander à ce qu’il soit réduit.
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Le partenaire ne pourra pas demander de prestation compensatoire lors d’une rupture de PACS.
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Aucune donation n’est possible entre partenaires dans le cadre d’un PACS.
Acquérir un bien immobilier lorsqu’on est en union libre
Aucune loi ne protège les couples en union libre en cas de décès, le survivant n’est pas reconnu. Le couple peut se prémunir d’une éventuelle séparation en achetant en indivision : au moment de la signature chez le notaire, on précise quelle part du bien reviendra à chacun en cas de séparation. Il convient alors d’établir un testament auprès d’un notaire afin de désigner son concubin dans un éventuel partage des biens. Le survivant devra alors s’acquitter de frais de succession à hauteur de 60%. On ne pourra jamais avantager le concubin dans un testament, les héritiers restant prioritaires.
« Les couples en union libre représentent 33% des familles que nous avons accompagnées sur le 1er trimestre 2013. Nous leur recommandons toujours d’être conseillés par un professionnel du financement, à même de leur proposer des solutions et options adaptées à leur situation, et surtout de s’adresser à un notaire afin de sécuriser leur achat en cas d’éventuel accident de la vie. » précise Ulrich Maurel, Fondateur d’Immoprêt.
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