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[Tribune] Courtage de crédit complexe : des solutions de financement hors cadre

Par Audrey Texier-Godet et Benjamin Spivac, ingénieurs patrimoniaux chez Amplegest

Le courtier doit être lui-même ingénieur patrimonial, afin de pouvoir proposer des schémas de financement alternatifs ou analyser les conséquences financières, juridiques et fiscales de ceux proposés par les banquiers.

Alors que le HCSF (haut conseil de stabilité financière) restreint de plus en plus les banques dans leurs possibilités de consentir des financements hors cadre classique de taux d’endettement, il est parfois nécessaire d’imaginer des solutions hors cadre !

Le besoin de financement ne se résume pas toujours à l’acquisition d’une résidence principale ! Ainsi, le client qui a besoin d’un crédit spécifique ne sait plus vraiment vers qui se tourner. Les courtiers en crédit généraliste recherchent à l’image des banques de réseaux, des dossiers simples et rapides qui correspondent à leur business model.

De quoi parle-t-on ?

On entend par crédit complexe, tout financement qui sort du cadre classique du crédit immobilier amortissable ou in fine pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative simple.

Par exemple, un chef d’entreprise qui aurait besoin d’un découvert patrimonial sans avoir la possibilité de nantir un portefeuille d’actifs financiers, une famille qui souhaiterait transmettre un immeuble dans le cadre d’un OBO (owner buy out) avec un levier de 100%, un propriétaire d’actifs immobiliers qui aurait besoin d’un crédit hypothécaire ou tout simplement un particulier qui souhaite financer l’achat d’un immeuble de 10 000 K€…

Dans chacune de ces situations, il convient de faire une étude patrimoniale précise afin de déterminer le schéma de financement le plus approprié dans l’intérêt de la famille. Ce travail effectué, l’appel d’offres auprès de banques privées ou spécialisées peut débuter.

D’un côté, ces établissements sont très heureux de pouvoir se positionner sur un dossier apporté par un courtier sans démarche commerciale de leur part et de l’autre, ils souhaitent toujours obtenir une contrepartie intéressante en l’échange de la mobilisation de leurs fonds propres.

Par ailleurs, les échanges se font très souvent avec les ingénieurs patrimoniaux des banques. C’est pour cette raison qu’il est préférable que le courtier soit lui-même ingénieur patrimonial pour qu’il puisse proposer des schémas de financement alternatifs ou analyser les conséquences financières, juridiques et fiscales de ceux proposés par les banquiers. En effet, on parle ici de crédits amortissables mais également de crédits in fine, crédits baux, crédits lombards, crédits d’investissements divers…avec des prises de garantie diverses et variées ! Pour être pertinente, cette analyse nécessite donc une fine connaissance de l’univers bancaire et un solide réseau composé d’interlocuteurs privilégiés au sein de banques privées.

L’expérience accumulée par nos équipes dans ce domaine nous permet d’accompagner nos clients avec des solutions « clés en main » ou « à la carte » en fonction de leurs besoins.

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