L'immobilier est l'un des investissements les plus lourdement taxés. Parmi les solutions pour atténuer cette pression fiscale, la location meublée est particulièrement intéressante. Lors d'un webinaire organisé par Walter France, trois experts en ont décrypté les enjeux légaux, administratifs et fiscaux, avec un focus sur la colocation meublée.
Passer de la location nue à la location meublée suppose de commencer par se poser les bonnes questions sur la faisabilité et l'intérêt de l'opération, puis de savoir ce qui distingue les loueurs en meublé professionnels des loueurs en meublé non professionnels, de connaître les incidences fiscales des deux régimes, de bien analyser le marché de l'immobilier de la région où l'on souhaite investir, et enfin de s'intéresser aux nouvelles tendances porteuses telles que l'investissement en colocation meublée.
> De la location nue à la location meublée : les bonnes questions à se poser
Les investisseurs qui envisagent de louer en meublé doivent se poser trois questions :
- Le bien se prête-t-il à la location meublée ? Existe-t-il une demande dans la région où l'on envisage d'investir ?
- Peut-on passer en meublé en toutes circonstances ? Pas toujours ! Il s'agit d'étudier, par exemple, le règlement de copropriété, le démembrement de propriété, les autorisations administratives, le cas des biens en SCI - si le bien appartient à une SCI, celle-ci passe à l'impôt sur les sociétés -, etc.
- Y a-t-il une liste de meubles obligatoires ? Oui, et cette liste a été définie par décret. Le principe est que le locataire peut arriver dans la location avec uniquement ses effets personnels, sinon le logement risque d'être requalifié en logement nu.
Il existe de nombreuses contraintes particulières dans les zones tendues. Et attention, si le bien est mis en location saisonnière, cela peut entraîner un changement d'usage et ou de destination du bien en matière d'urbanisme qui peut avoir des conséquences importantes.
> Deux statuts coexistent, professionnel et non professionnel
Pour qu'un loueur en meublé soit « professionnel » (LMP), il faut que les revenus liés aux loyers soient supérieurs à 23 000 euros et qu'ils soient supérieurs aux autres revenus. A noter que la condition d'inscription au RCS a été récemment supprimée.
Frédéric Thienpont, associé Walter France, précise que, si ces deux conditions cumulatives ne sont pas réunies, le loueur en meublé sera non professionnel (LMNP). Dans ce cadre, l'investisseur aura le choix entre trois solutions : le LMNP géré (il investit dans des structures qui gèrent des résidences de tourisme, d'étudiants, dans des EPHAD...) ; le LMNP Censi Bouvard (qui permet une réduction d'impôt de 11%), et le LMNP en direct. Il achète un bien et le loue lui-même : cette solution est nettement la plus intéressante.
> Deux régimes fiscaux possibles pour les loueurs en meublés
Lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 euros (ou 176 200 euros pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés), le loueur en meublé a le choix entre :
- Le régime micro BIC, qui permet un abattement forfaitaire de 50 % mais il est impossible de déduire les charges réelles telles que taxe foncière, charges de copropriété, etc. et d'être en déficit.
- Le régime réel, qui s'applique automatiquement au-delà des seuils de 72 600 / 176 200€ de recettes locatives et qui permet de déduire les charges et surtout d'amortir l'immobilier et le mobilier. Pour Bertrand Sers, associé Walter France, c'est là l'intérêt majeur du meublé : pouvoir déduire du résultat imposable une charge « fictive », non décaissée, à savoir l'amortissement du bien.
Le tableau ci-dessous fait clairement ressortir que la location meublée en régime réel est la plus avantageuse : dans cette hypothèse, le revenu net atteint 73% des loyers encaissés, contre 42% en revenus fonciers traditionnels.
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Revenus fonciers traditionnels |
Location meublée Régime Micro-BIC |
Location meublée Régime réel |
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Loyers bruts |
12 000€ |
12 000€ |
12 000€ |
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Frais de gestion/divers |
1 500€ |
1 500€ |
1 500€ |
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Taxe foncière |
900€ |
900€ |
900€ |
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Frais de tenue |
- |
- |
500€ (frais compta) |
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Amortissement immo. |
- |
- |
7 833€ |
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Amortissement mob. |
- |
- |
500€ |
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Abattement micro BIC (50%) |
- |
6 000€ |
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Résultat fiscal |
9 600€ |
6 000€ |
767€ |
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IRPP |
2 880€ |
1 800€ |
230€ |
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Prél. soc. (17,20%) |
1 651€ |
1 032 € |
132€ |
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Trésorerie nette |
5 069€ |
6 788€ |
8 738€ |
Le régime fiscal (micro BIC, réel simplifié ou réel normal) d'une activité de location meublée d'habitation s'apprécie, au niveau du foyer fiscal, par exploitant et doit donc s'appliquer à l'ensemble des locations meublées d'habitation déclarées au nom d'un même exploitant au sein du foyer fiscal. Il ne peut pas y avoir, au sein d'un même foyer fiscal, pour un même exploitant, une partie des biens déclarés en Micro BIC et une autre au Réel, d'où l'importance de l'aspect déclaratif si on veut distinguer deux exploitants différents au sein d'un couple !
Les deux régimes bénéficient, sauf exceptions liées aux services proposés, d'une exonération de TVA.
Concernant les cotisations sociales, y sont soumis les loueurs ayant le statut professionnel (LMP), c'est-à-dire remplissant les deux conditions suivantes : recettes supérieures à 23 000€ et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal ; et les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000€de recettes.
> La colocation meublée haut de gamme : un investissement très tendance !
Les tendances évoluent en matière d'habitation, et elles ont été accentuées pendant les confinements, où de nombreuses personnes ont souffert de l'isolement. Aujourd'hui, les colocations sont bien loin de l'image des colocations étudiantes. De nombreux jeunes professionnels préfèrent en effet vivre en co-location, à condition que le logement proposé soit confortable, plutôt qu'en studio. Il y a désormais plus de salariés en colocation que d'étudiants. La proportion des 18-25 est toujours très forte, mais elle recule rapidement sous la poussée des plus de 30 ans, voire plus de 40 ans.
Selon Maxime Chiche, d'Expert & Finance, il s'ensuit des opportunités d'investissement très intéressantes. Les investisseurs peuvent investir dans de l'ancien, réaménager l'espace pour le transformer en colocation haut de gamme : salle d'eau pour chaque chambre, pièce de vie et cuisine communes, suffisamment spacieuses. La demande explose : il existe 8,2 demandes de colocation à Paris pour une offre de location, 5,4 demandes à Lyon, 5 à Angers, 4,9 à Bordeaux et 4,6 à Nantes.
Les avantages sont nombreux : des revenus locatifs plus importants grâce à la colocation, la dilution du risque locatif et une fiscalité neutre grâce au mécanisme du LMNP.