Malgré des taux de crédit immobilier très bas, emprunter n’est pas toujours simple, en particulier pour ceux qui achètent pour la première fois. Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) peuvent être pénalisantes : la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans pour le neuf en cas de différé de paiement) et le taux d’endettement, incluant l’assurance emprunteur, ne doit pas excéder 35%. La banque peut parfois déroger à ces règles (dans la limite de 20% du volume de crédit) pour financer les projets de primo-accédants ou de ceux qui achètent leur résidence principale.
Les conseils de Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage, pour préparer au mieux cette opération.
- Détenir au minimum 10% d'apport
Pour financer son projet immobilier, il faut détenir un minimum d'apport personnel, au moins 10% du prix d'achat, destiné à couvrir les frais annexes (émoluments du notaire, garantie, frais de courtage, d’agence immobilière et de dossier bancaire). Ce niveau d’apport témoigne de sa capacité à épargner régulièrement et à gérer ses comptes. Les jeunes actifs qui ne détiennent pas d'épargne financière peuvent faire appel à un don familial s'ils en ont la possibilité. Ce dernier permet de rassurer les banques en leur apportant une conviction supplémentaire concernant le remboursement des mensualités.
- Bien soigner son dossier de prêt
Pour décrocher un crédit, il faut se présenter sous son meilleur profil en soignant son dossier. Cela en évitant les incidents de paiement (découverts, rejets de chèques, commissions d’intervention facturées par la banque) au moins six mois avant de négocier son emprunt. II faut aussi rembourser ses crédits étudiants et bannir les réserves de crédit revolving proposées par les grandes enseignes. Même d’un faible montant, ils entrent dans le calcul de l’endettement et grèvent la capacité d’emprunt. Il est également nécessaire d'être à jour dans le paiement des échéances d’impôt ou de loyers si l'on est locataire.
- Optimiser les aides à l'achat
Des coups de pouce sont réservés aux primo-accédants sous conditions de ressources. Ils peuvent généralement se cumuler. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ), qui devrait être prolongé jusqu’à fin 2023, permet de financer un logement jusqu’à 40% du coût de l’opération s'il remplit certains critères. Ce prêt gratuit représente une aide substantielle. Il permet notamment de profiter d’une période de remboursement en différé de 5, 10 ou 15 ans durant laquelle l’emprunteur ne paye que les mensualités de son prêt bancaire.
Le prêt accession d’Action Logement permet, quant à lui, aux salariés du secteur privé de financer l'acquisition d’un logement neuf, ancien (vendu par un organisme de logement social) ou encore la construction d’une maison. Il peut atteindre jusqu’à 40 000€, au taux à 0,5% (hors assurance) et sa durée ne peut pas dépasser 25 ans. Des aides locales sont, enfin, accessibles aux primo-accédants. Certaines villes (Prêt Paris logement...) proposent aussi des prêts à des taux préférentiels permettant de compléter son emprunt principal pour l’achat d’un logement neuf ou ancien.
- Être attentif à l'assurance emprunteur
Attention enfin à l'assurance emprunteur. Cette dernière est indispensable puisqu’elle protège en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Aujourd’hui, dans près de 8 dossiers sur 10, l’assurance du prêt est souscrite auprès de l’établissement bancaire qui réalise le prêt. Or, les contrats d’assurance de « groupe » mutualisent les risques de décès pour tous les emprunteurs quel que soit leur âge. Ainsi, les tarifs ne sont pas toujours compétitifs, notamment pour les assurés de moins de 40 ans qui sont en bonne santé. Dans un contrat individuel, la compagnie tient compte de l’âge de l’emprunteur, de son état de santé, de sa profession et de la durée de l’emprunt pour établir le montant des cotisations. Par conséquent, dans certains cas, un assuré qui opte pour une assurance individuelle peut diviser par deux ou trois le montant de sa facture. La banque ne peut pas le refuser à condition que les garanties du contrat choisi soient équivalentes à celles que cette dernière propose.