CBRE Group, Inc. leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3ème trimestre 2021. Les signes de reprise de l’activité entrevus lors du 1er semestre se confirment. Côté investissements, les bureaux continuent de porter le marché avec 2/3 des volumes, même si la logistique attire de plus en plus ce capitaux (4 Mds € investis depuis le début de l’année).
Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux Ile-de-France et Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties, dressent le bilan de ce 3ème trimestre et se projettent dans cette fin d’année 2021.
Un 3ème trimestre qui confirme l’orientation favorable du marché
La demande placée de bureaux en Ile-de-France (volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs) atteint 1,2 million de m² au terme des 9 premiers mois de l’année (406 200 m² au T3 2021). « Si l’activité reste encore en deçà de sa moyenne de longue période, l’écart se réduit progressivement, soulignant les besoins immobiliers des utilisateurs dans cette phase de reprise économique et de (re)création d’emplois », déclare Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux Ile-de-France.
Souvent animée par une réduction de m², la demande placée porte elle aussi davantage sur des espaces plus efficients et des localisations centrales bien desservies. Les immeubles neufs ou restructurés sont privilégiés, plus à même de répondre aux nouveaux enjeux d’aménagement, autour du flex office et du collaboratif.
Ce trimestre a été marqué par un rebond sur le créneau des surfaces intermédiaires (1 000 - 5 000 m²). Le retour des grandes transactions reste encore contenu tant en taille qu’en nombre. 12 transactions > 5 000 m² ont ainsi été recensées pour un total de 36 depuis le début de l’année 2021. Alors qu’une seule transaction > 5 000 m² s’est concrétisée à La Défense au 3ème trimestre, le 4ème trimestre sera plus actif et les offres devraient créer un opportunisme sur ce marché.
L’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France se stabilise au 3ème trimestre 2021 et repasse juste sous la barre des 4 millions de m², avec des spécificités géographiques qui s’aiguisent. D’un côté, le stock se contracte à nouveau dans Paris intra-muros, tandis qu’il augmente dans les secteurs périphériques et encore plus sensiblement à La Défense avec les livraisons qui alimentent le stock plus vite qu’il ne se consomme.
« Il est fort à parier que l’atterrissage de la demande placée autour de 1,6 - 1,7 million de m² ne reflètera pas pleinement le dynamisme du marché impulsé par une reprise économique plus favorable qu’initialement prévue », ajoute Alexandre Fontaine.
Une reprise des investissements au 3ème trimestre
Après un 2ème trimestre timide, le marché reprend des couleurs au 3ème trimestre, produisant un volume global légèrement au-dessus de 5 Mrds€. « Cette reprise reflète l’amélioration des conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour l’immobilier d’entreprise », déclare Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties. Depuis le début de l’année, 14 Mrds€ ont ainsi été transactés en immobilier d’entreprise (bureaux, commerce, logistique), soit un recul de -19% sur 1 an, retard qui ne sera pas rattrapé d’ici la fin de l’année.
Les bureaux toujours en tête de classement
Bien qu’en baisse de 25% sur un an, le marché tertiaire continue de représenter la majeure partie du marché (2/3 des volumes). « Les actifs prime dans des secteurs établis, assortis d’un bon profil ESG, où la demande locative est compréhensible et bien repartie, sont les plus recherchés. En revanche, la situation est plus complexe pour les actifs vieillissants, en dehors des secteurs tertiaires ou des biens localisés dans des secteurs secondaires », poursuit ajoute Nicolas Verdillon.
Par ailleurs, les grandes transactions sont moins nombreuses qu’avant crise. Les 7 transactions > 200 M€ recensées, pour un volume légèrement au-dessus de 2 Mrds€, ont porté principalement sur des biens sécurisés dits core. C’est le segment 100 - 200 M€ qui reste résilient, cumulant 20% des volumes.
Les alternatives dans la logistique restent insuffisantes face à l'appétit des acteurs
Des investisseurs continuent de se tourner vers le secteur de la logistique, depuis le début de l’année, près de 4 Mrds€ ont été investis, tiré par les différents portefeuilles > 100 M€ (9 portefeuilles pour un volume proche de 2 Mrds€) « Le marché industriel reste incroyablement dynamique et les rendements n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares opportunités », précise Nicolas Verdillon.
Le Retail se fait timide mais frémit sur certains actifs
Le volume investi en commerce depuis le début de l’année a atteint 1,8 Md d’€. Si quelques portefeuilles, notamment de sale & lease back ont permis de maintenir les volumes sur le marché des commerces, l’activité reste contrainte. Les transactions d’externalisations des portefeuilles Casino & Monoprix et une poignée de transactions sur des actifs high-street prime ont porté le marché. Ceci est sans compter quelques restructurations des portefeuilles de centres commerciaux et un redémarrage notable des retails parks. « Les équilibres de marché en commerce sont plus que jamais scrutés. Les investisseurs désireux de conserver une exposition au commerce resteront focus sur les actifs aux fondamentaux lisibles et solides, avec en 1ère ligne l’alimentaire, mais pas seulement », poursuit Nicolas Verdillon.
Ce dernier conclut : « La pression sur les taux de rendement se poursuit pour les actifs prime situés dans les secteurs établis, optimisant ainsi certaines valeurs vénales. En revanche, pour les actifs au profil locatif et/ou environnemental incertains et situés principalement dans les secteurs secondaires les taux de rendement subissent une dépression haussière, qui continue de rétablir une hiérarchie du risque alimentée par un marché très étroit. »