Par Audrey Texier-Godet et Benjamin Spivac, ingénieurs patrimoniaux chez Amplegest
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 exige désormais des loueurs en meublé professionnels qu’ils soient affiliés au régime de sécurité sociale des indépendants. Ce statut reste toutefois intéressant s’il conduit à un faible bénéfice, voire à un déficit, ce qui est tout son intérêt initial.
Développer son patrimoine immobilier locatif à l’aide de l’effet de levier du financement est une des bases de tout investisseur qui souhaite créer de la valeur patrimoniale. Toutefois, la fiscalité des revenus fonciers est assez lourde pour ceux qui ont un taux marginal d’imposition déjà élevé, d’autant plus que la charge déductible représentée par les intérêts d’emprunt est particulièrement faible en ce moment… Il est donc naturel lorsque cela est possible de se tourner vers le régime de la location meublée.
1) LMP ou LMNP ?
Depuis une décision du conseil constitutionnel en 2018, il n’existe plus que 2 conditions pour relever du régime de la location meublée professionnelle.
- Les recettes annuelles perçues de l’activité de location meublée par le foyer fiscal doivent excéder 23 000€.
- Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et retraites incluses.
La condition d’inscription au RCS étant retirée, le risque est de subir le statut de LMP au lieu de le choisir, même s’il présente des avantages fiscaux particulièrement intéressants en cas de déficit, d’Impôt sur la fortune immobilière ou de plus-value à moyen terme (>5 ans) en cas de recettes inférieures à 90 000€.
Qu’en est-il en termes de charges sociales ?
2) Aspects sociaux
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 a changé la donne en ce qui concerne les charges sociales pour les investisseurs considérés comme professionnels.
Ainsi, si vous relevez du régime LMP ou d’une location meublée saisonnière dont les recettes sont supérieures à 23 000€, vous devenez assujettis aux charges sociales et devez vous affilier au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI).
Les cotisations sociales à payer dépendent du statut choisi :
- Sans option, le loueur en meublé est considéré comme un entrepreneur individuel. Le taux de cotisation sociale est de l’ordre de 40% du bénéfice net de son activité. En l’absence de bénéfice, un forfait minimal de 1 145€ reste dû.
- Si le chiffre d’affaires est inférieur à 72 600€ en 2021, vous pouvez opter pour le « micro-social simplifié ». Dans ce cas, le taux de cotisation est de 22% calculé sur le chiffre d’affaires déclaré et sans abattement. Lorsque l’activité de location meublée est exercée sous le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur), le régime social est alors automatiquement celui du micro-social simplifié.
En comparaison des prélèvements sociaux de 17,2%, ces charges sociales peuvent paraître lourdes de conséquences financières, surtout lorsqu’elles s’appliquent en cas de plus-value à court terme.
Il faut toutefois retenir que le mécanisme fiscal de l’amortissement et la déduction de toutes les charges permet souvent de dégager un faible bénéfice, voire un déficit. Dans ce cas seul le forfait minimal sera dû. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que l’assujettissement permet d’avoir une couverture sociale, ce qui peut présenter un avantage dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale.
Le régime de la location meublée offre donc des avantages certains pour celui qui prend en compte tous les aspects financiers, juridiques, fiscaux et sociaux.