Le secteur hôtelier européen renouera durablement avec une croissance annuelle forte à mesure que le marché se rétablira de la pandémie de Covid-19, selon une nouvelle étude d’Invesco Real Estate.
Partant de ce constat, la baisse de la valorisation des hôtels européens enregistrée au cours des deux dernières années représente une bonne opportunité pour les investisseurs d’acquérir des hôtels phares dans une optique de long terme, ou d’entreprendre des projets à haute valeur ajoutée suivant une stratégie manage-to-core. La situation du secteur hôtelier européen contraste avec celle des secteurs européens des bureaux, de la logistique et du résidentiel, ce qui se traduit par une hausse des rendements relatifs des hôtels.
Pour David Kellett, Senior Director, Head of Hotel Transactions chez Invesco Real Estate : « Les hôtels présentent, selon nous, un intérêt évident pour les investisseurs. Nous pensons que la reprise post- Covid-19 sera d’abord marquée par le retour des vacanciers, suivis des voyageurs d’affaires. Les conclusions de notre analyse suggèrent que les villes accueillant généralement une plus grande part de vacanciers et dont les nouvelles offres restent limitées se rétabliront rapidement. » Selon l’étude, au sein de ces marchés, les hôtels implantés au cœur de microsites bénéficiant de tendances de reprise associées à une identité de marque forte seront les premiers à remplir leur établissement et à relancer leur activité.
« Notre stratégie d’investissement dans les hôtels européens reste centrée sur les grandes villes où la demande est équilibrée et l’offre, limitée, » a expliqué Chris Brassington, Senior Director, Fund Management chez Invesco Real Estate. « Sur ces marchés, nous privilégions les hôtels qui présentent une proposition de valeur claire et sont gérés par des partenaires opérationnels de confiance. Nous évitons le segment mid-market, sur lequel les hôtels ne parviennent pas à se différencier. »
Alors que les grandes sociétés hôtelières continuent de faire face à la pandémie et poursuivent une croissance asset-light, Invesco Real Estate estime que les opérateurs de niche et les marques spécialisées représentent des cibles d’acquisition attrayantes, et poursuivront probablement leur consolidation. Les marques qui répondent à un besoin clairement identifié des consommateurs, idéalement avec un programme de fidélité international, ont le potentiel de se démarquer. Invesco Real Estate conserve toutefois une approche d’investissement prudente vis-à-vis des nouvelles marques et des marques dont l’échelle d’activité reste limitée.
De surcroît, les considérations ESG gagneront de l’importance et seront source de défis comme d’opportunités pour les opérateurs et les parties prenantes du marché. La pandémie de Covid-19 a engendré une forte baisse du trafic aérien et amènera probablement les consommateurs à revoir le volume et la fréquence de leurs voyages à l’étranger, que ce soit pour des raisons personnelles ou dans une démarche de développement durable. Selon l’étude, 1% de la population mondiale a généré la moitié des émissions de carbone de l’industrie du transport aérien en 2018.
« Au sein du portefeuille hôtelier d’Invesco Real Estate, nous améliorons de manière proactive l’impact environnemental de nos actifs. Nous surveillons leurs performances ESG en soutenant des initiatives telles que l’attribution d’écolabels aux bâtiments et la notation des fonds d’après le système d’évaluation GRESB, » a observé Chris Brassington. « 90% de notre portefeuille d’hôtels a obtenu des scores BREEAM compris entre "Bon" et "Excellent" ; et notre portefeuille d’hôtels européen a reçu 5 étoiles dans la revue GRESB 2020, reflétant la pertinence de notre leadership et de nos pratiques ESG. »
David Kellett poursuit : « S’il est encore trop tôt pour prédire à quel rythme les touristes reviendront après la pandémie, il est important de rappeler que le secteur du voyage a toujours rebondi par le passé. Le tourisme international a augmenté de 117% entre 2000 et 2019, malgré des cataclysmes comme le 11 septembre 2001, la crise du SRAS et la crise financière mondiale. La sensibilité croissante des consommateurs au développement durable, les ruptures technologiques et la généralisation d’un comportement plus éco-responsable ne leur suffiront pas, selon moi, à se passer des hôtels. Néanmoins, le secteur doit s’assurer que les hôtels restent adaptés aux besoins de leurs clients et leur fournissent une proposition de valeur claire et différenciée. »
Le rapport d’Invesco Real Estate conclut que la pandémie de Covid-19 doit être considérée comme un choc qui a temporairement dévié le marché du voyage et du tourisme d’une trajectoire de croissance forte, plutôt que le renversement définitif d’une tendance favorable à long terme.
Mike Bessell, Managing Director, European Investment Strategist chez Invesco Real Estate, a ajouté : « Nous continuons de croire à la reprise et à la croissance du secteur hôtelier. Nous voyons dans ce contexte une opportunité d’y accéder à un prix réduit et de réaliser des gains à court terme, ainsi qu’un potentiel de génération de revenus à long terme. Selon nous, l’investissement dans l’immobilier hôtelier peut offrir aux investisseurs une prime de rendement par rapport à la plupart des autres classes d’actifs immobiliers sur des baux durables et à long terme, avec un potentiel de hausse supplémentaire lors de la reprise du secteur. »