La crise sanitaire que nous traversons, si elle a une vertu, pourrait être celle de faire prendre conscience de la dépendance de la métropole vis-à-vis de ses sources d’approvisionnement et de l’importance d’une chaîne logistique efficace.
Les messageries, bâtiments spécifiques dédiés au transbordement et à la gestion rapide des flux de petits envois, connaissent depuis plusieurs années un renouveau face aux multiples défis du e-commerce. CBRE, acteur mondial du conseil en immobilier d’entreprise publie les résultats d’une étude analysant les enjeux de ce marché porteur mais sous tension par le manque d’offres disponibles.
Les nouveaux enjeux du e-commerce
La forte augmentation du nombre de colis à traiter, l’atomisation des points de livraisons finaux, les délais de livraison raccourcis à l’extrême et la bonne gestion des retours sont de véritables défis dans la fidélisation des clients pour les e-commerçants. La qualité de la livraison joue donc un rôle crucial et notamment en Ile-de-France, à la fois extrêmement dense et où les nouveaux modes de consommation et leurs impacts sur les flux logistiques n’ont pas toujours été anticipés dans le modèle de la métropole francilienne.
Des besoins exponentiels mais une tension à l’offre
Comparativement à la plupart des autres secteurs, et même s’il y a eu une légère baisse de la demande placée à cause du manque de produits (142 100 m² placés en 2020 et 31 200 m² placés au S1 2021), le marché des messageries a très bien résisté à la crise. Le problème majeur réside dans l’absence de solutions pour répondre à la très forte demande des utilisateurs dans un marché saturé où le taux de vacance s’affiche à 1,9%. Ce défaut d’offre est tant quantitatif que qualitatif puisque la totalité des surfaces disponibles proposées sont en état d’usage et donc en décalage avec les besoins de la plupart des utilisateurs. Si 144 200 m² de projets sont recensés, ce volume reste néanmoins insuffisant compte tenu de nombre élevé de demandes.
« Nous constatons un déséquilibre entre l’offre et la demande ce qui entraine une pression forte sur les valeurs locatives. La localisation constitue le premier critère de hiérarchie des loyers allant de 85 à 170€ pour des bâtiments neufs ou restructurés, ou bien, moins qualitatifs mais plus proche de Paris, et à plus de 170€ pour les produits les plus techniques de type frigorifique par exemple », déclare Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Industriel et Logistique.
Des implantations stratégiques à proximité des villes
La massification des envois de colis modifie en substance les schémas d’implantation des leaders du secteur depuis près d’une dizaine d’années. Aux côtés des entrepôts de lointaine périphérie ou situés à proximité des plateformes aéroportuaires, sont apparus des hubs dédiés, à proximité immédiate des villes. « Pour pallier le manque de produits et alors que les livraisons urbaines deviennent de plus en plus massives et difficiles à mettre en œuvre, les utilisateurs se tournent vers les locaux d’activité même s’ils ne répondent pas totalement aux critères souhaités pour les activités de messageries », ajoute Pierre-Louis Dumont.
S’il constitue un gros potentiel de développement, ce marché en lien avec la demande reste contraint par la disponibilité foncière et complexe car les produits sont de grands consommateurs de surfaces. « Nous sommes au cœur d’une des problématiques de métropolisation de la fonction logistique au sens large, et particulièrement de la logistique du dernier kilomètre », conclut Pierre-Louis Dumont.