L’année 2020 a profondément rebattu les cartes de l’immobilier de prestige à Paris, les acheteurs étant séduits par une offre nouvelle, en provenance d’arrondissements situés à l’est des marchés traditionnels. Vie de village, micro-quartiers familiaux, espaces extérieurs et verdure sont autant d’atouts expliquant cette mutation, à des prix nettement inférieurs à ceux du centre et de l’Ouest parisien.
A/ XIe, XIIe et XXe arrondissements, le nouveau centre de la Rive droite
« Nous assistons à une véritable ruée vers l’Est », s’exclame Sébastien Mouton, directeur de Barnes Paris-Est, en charge des XIe, XIIe et XXe arrondissements. Notamment parce que le Marais, qui a gagné ses galons de star du marché en moins de 10 ans, voit ses prix moyens s’établir entre 16 000 et 18 000 €/m². Ce qui le rend financièrement inaccessible pour une grande partie de la clientèle, même aisée, qui se reporte donc sur les arrondissements plus excentrés, aux prix nettement inférieurs.
« Avec un prix compris entre 11 000 et 13 000 €/m², des quartiers comme Saint-Ambroise et le square Gardette (XIe), le Square Trousseau ou le marché d’Aligre (XIIe) représentent une alternative séduisante, notamment pour les jeunes couples à la recherche de leur premier appartement », ajoute-t-il.
Les acheteurs sont avant tout Français pour ces arrondissements et n’ont donc que peu souffert des restrictions de circulation imposées aux clients étrangers. « Les types de biens les plus demandés sont évidemment ceux qui disposent d’un espace extérieur, mais ce n’est pas un point de passage obligé, précise Sébastien Mouton, à partir du moment où le bien est proposé à son juste prix. »
Exemples de ventes flash : Les ventes « flash » (en moins de 48 h) sont fréquentes, à l’image d’un appartement de 85 m² au dernier étage d’un immeuble place de la Nation (XIe et XIIe), vendu 990 000 €. Ou d’un appartement de 100 m² au marché d’Aligre, vendu pour 1,25 million d’euros en 24 heures. Un achat coup de cœur par des habitants de ce quartier, qui n’envisageaient pas une seconde de le quitter.
Transactions records : Les transactions à prix élevé se multiplient depuis le printemps 2020. Vente dans le XXe d’une maison de 140 m² avec jardin à Ménilmontant pour 1,7 million d’€. Et à la campagne à Paris, une maison d’architecte récente de 250 m² avec un toit-terrasse, pour 3,5 millions d’€.
Le quartier à suivre : Le quartier Faidherbe, dans le XIe arrondissement, pour son côté village, notamment autour des rues Chanzy et Paul-Bert et de leurs commerces.
B/ Xe et XIXe arrondissements, la naissance d’une valeur sûre
Même constat pour Adérald van Luipen, directeur de BARNES Paris Xe et XIXe : « Certains quartiers dans lesquels il était inconcevable de proposer des biens relevant de l’immobilier de prestige voilà 4 ou 5 ans sont aujourd’hui très sérieusement envisagés par une clientèle branchée, généralement déjà parisienne ». Si le Xe arrondissement avait déjà vu sa cote monter en flèche avant l’arrivée de la pandémie, il semble que le XIXe soit l’un des grands gagnants de l’année 2020 et des bouleversements qu’elle a engendrés sur le paysage immobilier parisien. Le XIXe arrondissement possède en effet de nombreux espaces verts, dont les Buttes-Chaumont et la Butte-Bergeyre avec ses vignes, et des micro-quartiers à l’esprit village jalousement entretenu, comme Jourdain et la Mouzaïa.
« A la différence du reste de Paris, il est encore possible d’y trouver de petites maisons autour d’un million d’euros, ce qui attire des jeunes couples avec de jeunes enfants », explique Adérald van Luipen.
Le Xe attire par un effet mécanique les acheteurs qui n’ont pas le budget suffisant pour le IXe, tandis que le XIXe draine grâce à sa verdure une nouvelle clientèle en provenance de quartiers plus « minéraux ».
Le Xe arrondissement, qui était peu exploité jusqu’en 2015 sur le plan de l’immobilier de prestige, est aujourd’hui très convoité. A l’image de la rue du Château-d’Eau, qui en 5 ans est passée de 7 000 à 13 000 €/m², ou du boulevard Magenta, qui a rejoint les valeurs sûres du nord de la Rive droite. « Alors que les biens dotés d’espaces extérieurs sont les plus recherchés depuis le printemps 2020, le XIXe arrondissement compte de nombreux immeubles modernes aux appartements avec terrasse. La barre des 10 000 €/m² a été franchie dans tout l’arrondissement pour ces biens et les prix devraient continuer à monter », analyse-t-il.
Les quartiers à suivre : XIXe : La Butte-Bergeyre, surnommée « le petit Montmartre », ou la rue Manin, pour ses beaux immeubles haussmanniens tournés vers les Buttes-Chaumont. Xe : les rues perpendiculaires au canal Saint-Martin, comme la rue de Beaurepaire et la rue de Marseille, pour leurs immeubles à la remarquable architecture haussmannienne. La rue Martel, à la limite du IXe arrondissement, emblématique pour ses anciennes usines urbaines réhabilitées en logements résidentiels.
C/ XIIIe arrondissement, le prolongement de l’esprit Rive gauche
Pour Julien Meguidech, directeur de Barnes Panthéon, en charge du XIIIe arrondissement : « Le marché de prestige se concentre pour l’instant sur quelques quartiers de l’arrondissement, notamment la célèbre Butte-aux-Cailles et plus au nord, à la limite du Ve, les Gobelins et Port-Royal ». Un glissement s’est opéré en quelques années, les acheteurs n’hésitant plus à franchir la frontière psychologique entre les Ve et XIIIe arrondissements, ce qui provoque une nette montée des prix de ce dernier. « Paris intra-muros s’élargit, explique Julien Meguidech, en ce sens que les arrondissements périphériques deviennent attractifs pour la clientèle aisée ». Un phénomène qui s’est accéléré depuis les confinements : de nombreux Parisiens ont en effet choisi de faire de leur résidence secondaire une résidence « semi-principale » en ne gardant qu’un pied-à-terre à Paris. Ils apprécient que celui-ci soit situé près d’une porte d’accès à la capitale, permettant de rejoindre rapidement l’autoroute.
Le XIIIe arrondissement a dans ce contexte une bonne carte à jouer : « les acheteurs qui le découvrent y viennent souvent dans un premier temps par défaut, n’ayant pas le budget pour le centre de Paris. Mais ils sont rapidement séduits par le fait de disposer de plusieurs balcons ou d’une terrasse, voire d’un jardin. Tout comme ils apprécient les larges avenues arborées et les nombreux espaces verts », complète-t-il.
Exemple de vente flash : Une très belle vente flash a eu lieu à quelques pas de la Porte de Choisy. Un appartement de 75 m² en dernier étage avec une terrasse de 160 m², un véritable jardin sur le toit avec une vue panoramique, vendu dès sa première visite au prix demandé, 1 305 million d’€.
Exemple de vente record : La meilleure vente de 2020 pour l’arrondissement fut une maison à la Butte-aux-Cailles. Une transaction supérieure à 3 millions d’€ réalisée à la sortie du premier confinement, sur une offre off market.
Les quartiers à suivre : Le quartier des Peupliers, entre Maison Blanche et Tolbiac, pour ses maisons de ville disposant de petits jardins. Le boulevard Arago, qui occupe une position centrale à la jonction des Ve, XIIIe et XIVe arrondissements. « Avec tous les commerces de bouche qui s’y sont installés, le boulevard Arago est devenu le nouvel eldorado des bons vivants, à 5 minutes de l’animation de la rue Mouffetard (Ve arrondissement), avec une atmosphère plus intime », estime Julien Meguidech.
2 exemples de biens
Paris XIe - Loft d'exception - Patio et piscine
Loft de 350 m² avec son patio ensoleillé et sa piscine. Belle hauteur sous plafond, entre l'immense pièce de réception et sa cuisine ouverte, son patio arboré et sa piscine intérieure. Séparés par une grande baie vitrée, un studio, une chambre, une cuisine et salle de bains prolongent le rez-de-chaussée. Un magnifique escalier distribue trois chambres, salles de bains et dressings. Prix de vente : 4 300 000€
Paris XIIIe - Port Royal - Atelier d'artiste avec cour privative
Atelier de 95 m² entièrement rénové et triplement exposé, avec cour aménagée de 23m². Une entrée privative dessert une cour, un séjour avec plus de 4 mètres de hauteur sous plafond, une cuisine entièrement équipée et un bureau. Sur la mezzanine, deux chambres, chacune bénéficiant de sa propre salle de bains. À l'abri des regards au sein d'une copropriété calme et très bien entretenue. Prix de vente : 1 440 000€