Par Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.
Selon les derniers sondages réalisés par l’ASPIM et IFOP ou encore Masteos, les Français ont un intérêt certain pour l’immobilier et voient la pierre comme l’investissement idéal pour préparer sa retraite et se constituer un patrimoine. Seulement, nombreux sont ceux qui n’ont pas encore franchi le pas mettant en cause les contraintes de gestion locatives ou les risques d’impayés. La solution pour s’affranchir de ces barrières existe à travers les SCPI, qui, pour certaines, ont également l’avantage de présenter une fiscalité attractive.
La SCPI - Société Civile de Placement Immobilier - est un fonds d’investissement immobilier qui permet d’avoir une tranquillité de gestion tout en possédant un patrimoine immobilier diversifié. Les SCPI sont accessibles, souples et permettent de savoir où l’on met son argent tout en bénéficiant d’une protection règlementaire.
Cependant, les SCPI ne règlent pas tous les problèmes car s’agissant d’immobilier, la fiscalité reste élevée.
Il est ainsi possible de se limiter ou d’affranchir de la fiscalité en faisant l’acquisition de SCPI investies en Europe, en achetant uniquement la nue-propriété des parts ou encore avec les SCPI dites « fiscales ».
Les SCPI « Européennes » pour bénéficier des conventions fiscales
Les sociétés de gestion ont largement développé cet axe ces dernières années. En effet, en 2020 sur les 9,2 Mds€ investis, 40% des investissements réalisés par les sociétés de gestion de SCPI ont été réalisés à l’étranger.
Aujourd’hui, l’immobilier à l’étranger représente plus de 10% de la capitalisation des SCPI.
Cela permet aux épargnant de bénéficier d’une diversification plus importante en se positionnant sur des cycles de croissance différents de la France, et généralement avec une sécurité long terme de revenus grâce à une durée des baux plus longue. Cerise sur le gâteau, la fiscalité est plus attractive.
Cet avantage fiscal provient du fait que ce sont les sociétés de gestion qui doivent s’acquitter de l’impôt dans le pays où sont situés les immeubles et par l’existence de conventions fiscales entre ces pays et la France. Cela garantit aux investisseurs de ne pas avoir de double imposition. Ainsi, si l’on considère un contribuable situé dans une tranche marginale d’imposition à 30 %, la fiscalité ne serait que de 15% en moyenne contre 47,2% pour des immeubles exclusivement situés en France.
La nue-propriété de parts de SCPI
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier et percevoir des revenus différés. En renonçant aux revenus de la SCPI pendant une durée déterminée (de 3 à 20 ans), l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix de souscription. Cette décote varie en fonction de la durée du démembrement et des caractéristiques de la SCPI. La contrepartie acquiert l’usufruit des parts, soit le droit de percevoir les revenus pendant la même durée moyennant le paiement du solde. Au terme de la période de démembrement, les revenus reviennent au nu-propriétaire.
A la décote pouvant aller jusqu’à 47% du prix de souscription acquise immédiatement s’ajoutent deux avantages fiscaux. D’une part, l'absence de revenu pendant la durée de la nue-propriété évite l'imposition sur le revenu. Et d’autre part, la nue-propriété n'est pas assujettie à l'IFI.
Les SCPI fiscales
Dans le but de réduire son taux d’imposition sur le revenu en investissant dans l’immobilier de manière adaptée à ses moyens, les SCPI fiscales apportent des solutions accessibles à partir de quelques milliers d’euros d’investissement.
A terme, le patrimoine de la SCPI est liquidé et les associés seront remboursés à la hauteur de leur quote-part. Il existe plusieurs dispositifs Denormandie, Pinel, Malraux, ou de Déficit Foncier qui permettent soit une réduction ou une déduction de l’impôt. Selon le dispositif sélectionné, le gain fiscal varie de 12 à 35%.