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[Etude] Résidentiel : un marché en pleine évolution

Depuis plusieurs années, l’immobilier résidentiel français a le vent en poupe et s’appuie sur des fondamentaux solides. En dépit d’une conjoncture économique défavorable liée à la crise sanitaire, les investisseurs qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles montrent une appétence forte pour la classe d’actif résidentiel qui constitue une « valeur refuge ». Pour concrétiser cet appétit, déjà perçu pré-crise et qui n’a fait que s’exacerber, l’enjeu réside désormais dans la concrétisation des intentions, dans un marché où l’offre reste extrêmement rare.

Au travers d’une étude dédiée à cette classe d’actifs, CBRE propose une analyse du contexte résidentiel européen, complétée d’un focus sur les principaux marchés résidentiels français : Paris, Lyon, Marseille et Lille.

Entre croissance et résilience, un secteur en pleine évolution

Le résidentiel locatif n’est pas un concept nouveau, mais la production de ce parc locatif a évolué au fil du temps. Historiquement le parc locatif était détenu par l’État, les particuliers et quelques sociétés immobilières privées. Progressivement, d’autres investisseurs de grande envergure, des institutionnels se sont positionnés sur ce marché. Aux États-Unis, ce modèle prédomine depuis longtemps. « En Europe, bien que le marché soit en cours de structuration et cherche encore son rythme de croisière, l’intérêt de ces nouveaux investisseurs pour cette typologie d’actif est en forte croissance, concentrant 17% de l’investissement total en Europe en 2020, contre 2% dix ans plus tôt », déclare Sébastien Lorrain, Directeur Résidentiel de CBRE France.

Quand les critères démographiques boostent la demande…

L’expansion du marché résidentiel classique européen a été soutenu par la croissance du secteur locatif privé, 31% des ménages européens sont aujourd’hui locataires contre 26% dix ans plus tôt. Plus particulièrement, l’accroissement de la part des 25-34 ans dans la population totale et les bouleversements sociétaux ont boosté la demande locative. L’allongement de la durée moyenne des parcours universitaires (et son corollaire la hausse du niveau d’endettement de cette population), la normalisation du travail féminin, le recul de l’âge du mariage et du premier enfant guident désormais la demande locative et contribuent à retarder l’âge moyen de la primo-accession.

D’autre part, la demande de logement se heurte à de nouvelles difficultés d’accession à la propriété. Depuis 2000, en Europe, les prix des logements ont progressé de 3,2% par an, selon Oxford Economics, tandis que les salaires réels n’ont, eux, augmenté que de 0,5%. En d’autres termes, en moyenne, les revenus ont augmenté de 9 % en vingt ans tandis que les prix des logements ont enregistré une hausse de 80%.

Le résidentiel sous le feu des projecteurs

Sur l’ensemble de l’année 2020, le marché de l’investissement résidentiel français* (excluant le logement social pur) a totalisé 5,5 Mrds€. L’année a été marquée principalement par la commande de 40 000 logements neufs par la CDC Habitat, dont 2,8 Mrds€ comptabilisés sur 2020. Néanmoins, en lien avec l’évolution des structures familiales (mobilité, érosion du modèle “ménage nucléaire”, etc.), la recherche de flexibilité, les services proposés, le résidentiel géré connait un essor sensible. Ce modèle devrait gagner en maturité au cours des prochaines années. 

Structurellement sous-offreur, le marché reste en quête de maturité. La part du résidentiel oscille entre 10 et 15% de l’investissement total en France contre 30% environ pour d’autres marchés européens plus matures. Le logement français a pour l’heure peu évolué mais revêt un potentiel de développement conséquent, notamment par le biais du géré mais aussi le classique neuf. Les taux de rendement, historiquement inférieurs à ceux des autres classes d’actifs, resteront durablement bas.

Le Grand Paris prisé par les investisseurs

En dépit du contexte actuel, Paris reste et restera une ville indéniablement incontournable grâce à son intense activité économique et son attractivité touristique. L’engouement sur le résidentiel mène à une pression haussière sur les prix de vente et place Paris en tête des villes les plus chères de France, avec une valeur moyenne de 10 770€/m². Parallèlement, la demande locative reste très élevée par rapport à l’offre existante et la production reste encore en deçà des besoins.

En 2020, le marché de l’investissement s’est concentré en petite couronne (65% des volumes investis, contre 32% en deuxième couronne et 3% dans Paris intra-muros) qui constitue l’extension naturelle de Paris avec un environnement urbain dense et l’accessibilité par les transports. « Par la force des choses, le manque d’opportunités continuera à orienter les investisseurs vers la périphérie grâce à un potentiel de développement plus important et renforcé par les projets du Grand Paris ainsi que par l’organisation des JO qui entraineront dans son sillage, et dans un temps court, des projets d’aménagement et d’offres résidentielles complémentaires », conclut Sébastien Lorrain.

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