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[Questions de Gestion] Immobilier Industriel & Logistique : démarrage timide mais demande forte

CBRE, acteur mondial du conseil en immobilier d’entreprise commente le marché de l’immobilier industriel et logistique au 1T 2021.

Dans un contexte économique encore chahuté, les volumes placés pour le marché locatif logistique sont en léger recul de 12% par rapport à la même période en 2020. Ces résultats font suite à un 4T 2020 record, et laissent place à un début d’année un peu poussif témoignant du besoin pour les entreprises de dessiner les contours de leurs stratégies immobilières pour l’année à venir. Le marché de l’investissement reste dynamique, mais affiche toujours un déséquilibre entre l’offre et la demande.

François Le Levier, Directeur Général I&L et Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L, commentent les chiffres du 1T 2021 et nous donnent leurs éclairages pour l’année à venir.

Un marché locatif logistique en léger recul

Par rapport au 1T 2020, ce résultat à l’échelle nationale représente une baisse de 12% avec 635 000 m² placés. Ce début d’année enregistre 41 transactions de plus de 5000 m2 dont deux méga deals de plus de 50 000 m2 « C’est un début d’année timide qui accuse le coup d’une année 2020 heurtée par la crise de la Covid-19, mais qui fait également suite aux très bonnes performances du dernier trimestre 2020. Ce dernier avait enregistré près d’1,5 million de m2 commercialisés, soit le plus important trimestre jamais enregistré en logistique. Il n’est donc pas étonnant de voir une légère respiration du marché », déclare Pierre-Louis Dumont.

Des résultats en baisse pour les marchés de la dorsale

La dorsale [axe Lille-Paris-Lyon-Marseille - ndlr] a totalisé 255 055 m² placés au 1T 2021, et a ainsi concentré 40% des volumes placés, contre 60% sur l’ensemble de l’année 2020. Dans certains marchés de la dorsale, l’activité a sensiblement reculé, à l’instar des Hauts-de-France (-34%), Auvergne Rhône-Alpes (-74%) ou encore PACA (-75%). En revanche, le marché locatif francilien se reprend avec 116 400 m² placés, soit une hausse de 76 % mais sur la base d’un très faible 1T 2020. 

Une situation à l’offre hétérogène selon les marchés

A l’échelle nationale, au 1T 2021 le stock d’offre immédiate s’élève à 2 847 500 m², soit un taux de vacance à 5,8 %, affichant une stabilité sur un an. Les lancements en blanc ont augmenté de 35 % avec 713 500 m² et se concentrent en grande partie dans les Hauts-de-France (320 100 m²) et en Auvergne Rhône-Alpes (126 300 m²). Conséquence de ces lancements, mais aussi de la difficulté croissante à monter des projets de développement logistique sur certains territoires, l’offre prête à démarrer est en baisse de 4% en un an. « Dans les semestres qui viennent, les volumes transactés risquent vraisemblablement de pâtir d’un manque de solutions d’implantations plutôt que d’un manque d’appétit des utilisateurs », précise Pierre-Louis Dumont.

Le marché reste contrasté avec de grandes disparités sur les taux de vacance. D’un côté un marché lillois toujours en sur-offre avec 9,5% de taux de vacance et de l’autre côté une situation de pénurie en Rhône-Alpes et PACA avec des taux de vacance respectivement de 1,9 et 1,3%.

En Ile-de-France, avec un taux de vacance de 6,6% pour un stock immédiat de 913 400 m², le marché bénéficie d’un bon renouvellement de son offre. En régions, les Hauts-de-France avec 554 200 m² (contre 395 400 m² en 2020) ainsi que le Centre-Val-de-Loire, le Grand Est ont vu leur stock d’offres augmenter à l’inverse de l’Auvergne Rhône-Alpes avec 169 300 m² (248 400 m² en 2020).

Investissement : « go with the flow » 

Les volumes investis en immobilier d’entreprise banalisé en France ont totalisé 4,6 Mds€ au 1er trimestre 2021. Un volume certes en retrait de 42% sur un an, mais qui se situe malgré tout au-dessus de sa moyenne décennale (3,9 Mds €). Au 1T 2021, le volume investi en Industrie & Logistique, avec 867 M€, est en recul annuel de 56%. « Si la crise sanitaire a fragilisé la plupart des actifs immobiliers traditionnels, elle a renforcé de manière spectaculaire l’appétit des investisseurs qui se montrent de plus en plus nombreux sur le marché Industrie & Logistique avec un engouement particulier pour les actifs alternatifs tels que la logistique urbaine, les data centers et les life sciences », commente François Le Levier.

La logistique en tête devrait représenter 75% des volumes cette année avec une part prépondérante des portefeuilles puisque les 10 plus grosses transactions devraient représenter 50% des volumes. En 2020, les opérations de sale & leaseback ont représenté 1/3 des volumes (4 fois plus qu’en 2019) et pourraient encore performer en 2021 avec des utilisateurs à la recherche de trésorerie et d’optimisation de leurs portefeuilles immobiliers. 

La Covid, accélérateur de la hausse prix 

En 2020, les volumes investis ont représenté 4,4 Mds€, un bilan au-dessus de la moyenne historique. Si les volumes sont aussi importants, c’est essentiellement lié à l’augmentation des prix et son corollaire la baisse des rendements du fait de la masse des capitaux à investir et d’une offre trop réduite, qui permet à certains acteurs d’anticiper la revente de portefeuilles fraichement acquis. « Au regard de ce que nous avons en cours de négociation (plusieurs portefeuilles de plus de 200 M€), nous tablons sur un maintien de ce volume pour cette année même si le démarrage au 1T fut quelque peu timide. Avec des taux d’emprunts durablement bas et l’essor du e-commerce qui entraine de nouveaux besoins de m2, nous devrions atteindre les 4 Mds € d’ici fin 2021 », conclut François Le Levier. 

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