Le volume d’investissements a été inférieur d’environ 23% au volume de l’année précédente, 2019 ayant été une année record. Les acheteurs se sont concentrés sur les biens à revenu assuré et peu touchés par la pandémie. Il y a eu un record du nombre de transactions pour lesquelles les obligations de paiement de l’acheteur étaient garanties. La tendance en faveur de règles plutôt favorables à l’acheteur a continué de s’imposer.
Tels sont les principaux résultats de l’étude CMS European Real Estate Deal Point Study 2021. Pour l’édition actuelle de l’étude sur le marché européen des transactions immobilières, CMS a examiné et évalué de façon systématique plus de 1 900 contrats immobiliers qu’il a lui-même gérés dans les pays européens entre début 2010 et fin 2020.
« Malgré la baisse constatée, le volume des investissements se situe à un niveau élevé. Cela est dû au maintien de bonnes conditions de crédit ainsi qu’au manque d’investissements alternatifs. Cela étant, la pandémie de coronavirus continuera d’influer sur le marché en 2021 », explique Volker Zerr, avocat associé en Real Estate & Public chez CMS Allemagne. « Les investisseurs s’habituent progressivement à l’évolution des conditions, mais restent hésitants pour ce qui est de réaliser des investissements au premier trimestre 2021. L’évolution des investissements immobiliers dépendra largement des progrès de la pandémie et sera suivie avec intérêt », poursuit Me Zerr.
« Ce constat se confirme également pour le marché qui s’est montré hésitant au premier trimestre 2021. Toutefois, depuis mi-mars 2021 le marché montre des signes qui font état d’un certain optimisme prudent », précise Benjamin Bill, avocat associé en Real Estate de CMS France (CMS Francis Lefebvre Avocats).
Les investisseurs misent sur la sécurité des revenus
La pandémie de Covid-19 a entraîné une évolution dans l’intérêt des investisseurs pour les différentes classes d’actifs. Les acheteurs se sont principalement concentrés sur les biens à revenu assuré et ceux qui n’ont été que marginalement touchés par la pandémie. L’immobilier logistique et résidentiel a été particulièrement plébiscité.
L’immobilier de bureaux est resté la classe d’actifs la plus solide en Europe, mais sa part est tombée à un plus bas historique de 30%. La demande d’immobilier commercial est restée à un niveau constamment bas (15%). L’immobilier logistique a connu une hausse particulièrement prononcée. Il a atteint un nouveau sommet de 19 %. La part des investissements dans les biens immobiliers spéciaux, notamment les hôtels, a sensiblement diminué (14%). L’immobilier résidentiel a également suscité l’attrait des investisseurs, sa part atteignant 22%.
« Les données reflètent clairement les effets du coronavirus. La hausse du travail à domicile, les fermetures de magasins de détail et des d’hôtels rendent ces classes d’actifs peu attrayantes pour les investisseurs. En revanche, les biens logistiques, qui sont de toute façon très demandés en raison de la croissance du commerce de détail en ligne, et les biens résidentiels offrant une sécurité de revenu attirent les investisseurs », explique Me Zerr.
Les vendeurs garantissent les obligations de paiement des acheteurs
Pendant la pandémie, les vendeurs ont manifesté un besoin accru de sécurité. La proportion des transactions dans lesquelles les obligations de paiement de l’acheteur étaient couvertes a atteint un niveau record de 64%. Les années précédentes, la garantie faisait l’objet d’un accord dans moins de 50% de toutes les transactions.
Ce niveau élevé de garantie est dû au besoin accru de sécurité que la pandémie a suscité chez les vendeurs, souvent incertains quant à la solvabilité future de l’acheteur. Parmi les moyens de garantie, la garantie bancaire (17 %) et le compte chez le notaire (10 %) ont perdu en popularité. Dans un grand nombre de cas, en revanche, l’acheteur a versé un acompte (29%). Dans 9% des transactions, il a été fait usage de la soumission à l’exécution forcée immédiate.
Répartition contractuelle des risques : les acheteurs rattrapent leur retard sur un marché favorable aux vendeurs
En matière de répartition contractuelle des risques, les acheteurs ont pu rattraper leur retard en 2020 : dans un environnement de marché qui est resté très favorable aux vendeurs, les acheteurs ont obtenu plus fréquemment que les années précédentes des règles contractuelles favorables.
Dans le cadre de la couverture, les garanties ont là aussi plus fréquemment été convenues en faveur des acheteurs. La proportion de contrats comportant des dispositions relatives à la responsabilité individuelle est passée à 75%. Il est devenu courant de prévoir des garanties tant subjectives qu’objectives.
La part des transactions assorties de restrictions de responsabilité favorables au vendeur, telles que les clauses de minimis et les clauses « basket » ainsi que les caps, est passée en 2020 un peu en dessous du niveau de l’année précédente. La tendance à la hausse des accords limitant la responsabilité, qui durait depuis des années, a donc été un peu ralentie et les acheteurs ont pu négocier plus fréquemment qu’auparavant des accords contractuels qui leur étaient plus favorables.
Les acheteurs ont également progressé au niveau des délais de prescription contractuels : en 2020, davantage de délais de prescription de 18 à 24 mois ont été convenus, tandis que la proportion de délais de prescription courts, jusqu’à 18 mois, a légèrement diminué.
Des investisseurs nationaux en plein essor
L’année 2020 a été difficile pour les investisseurs internationaux. Alors que, depuis 2017, la majorité des transactions étaient réalisées par des vendeurs internationaux, leur part a diminué en 2020 (43%) et l’activité des investisseurs nationaux a augmenté. Si les investisseurs nationaux ne représentaient encore que 48% en 2018, 57% des investissements immobiliers ont été réalisés par des investisseurs nationaux en 2020.
Par le passé, les rapports de majorité entre investisseurs nationaux et internationaux ont fortement évolué à plusieurs reprises : domination des investisseurs nationaux en 2010 et 2012 ainsi qu’en 2015 et 2016, nette majorité d’investisseurs internationaux en 2014 et 2018. Me Zerr explique : « L’évolution actuelle s’inscrit dans le mouvement cyclique de ces dernières années. Néanmoins, la diminution des investissements des acheteurs étrangers l’année dernière est sans doute due notamment à des raisons liées à la pandémie, comme le fait qu’il est plus difficile de voir les biens pendant le confinement. »