La crise sanitaire et le développement du télétravail ont redonné du lustre au marché rural et aux propriétés de caractère, maisons de famille et châteaux. Poussés par la quête de calme et d'authenticité, de plus en plus d'acquéreurs éprouvent le besoin de posséder un refuge à la campagne. Avec le rebond de l'acquisition de ce type de biens se pose la question de leur transmission tant celle-ci peut conduire à des divisions inextricables au sein des familles. Le Groupe Mercure, spécialiste des biens de caractère, authentiques ou d'exception, propose différentes solutions.
Pour éviter une indivision subie par les héritiers et à terme une vente dans de mauvaises conditions, les solutions existent qui permettront de faciliter la succession et de pérenniser le patrimoine familial.
La donation, une solution pour répartir et conserver le patrimoine grâce à une fiscalité moins onéreuse
Pour reprendre le leitmotiv des notaires en matière de dotation, on pourrait résumer le conseil des experts ainsi : « Plus on donne jeune, moins on paie ».
Plus on transmet tôt, moins les droits sont élevés. Si le donateur est âgé de 70 ans quand il effectue la donation en démembrement, la base taxable est de 60%. En revanche, s'il l'effectue à 82 ans, elle passe à 70%.
Illustration avec 2 cas de figure
Sans donation
Une personne décède sans avoir fait de donation de son vivant et laisse un château estimé à 1 000 000€.
Son enfant unique bénéficiera d'un abattement de 100 000€ que l'on soustraira à la valeur totale.
Les droits de succession seront alors calculés sur 900 000€. Dans ce cas, le taux de taxation étant de 30%, ils s'élèveront à. 212 964€
Avec donation
En revanche si elle avait fait de son vivant une donation de la nue-propriété du bien, la valeur du bien donné sera réduite de la valeur de l'usufruit, qui est déterminé en fonction de l'âge du donateur.
Par exemple, si le donateur est âgé de 72 ans, la valeur fiscale donnée n'est que de 70% de 1 000 000€, soit 700 000€ auxquels on retranche les 100 000€ d'abattement.
Les droits de mutation ne seront plus que de 122 964€, soit une économie non négligeable de 90 000€.
La création d'une SCI, une autre solution qui permet d'éviter le problème de l'indivision et de faciliter la transmission de ses biens immobiliers
Il s'agit d'une structure juridique dans laquelle le bien devient la propriété de la société, chacun des associés (par exemple les membres d'une même famille) disposant de parts sociales. Tout en gardant la pleine gestion de leur propriété, les parents font entrer leurs enfants au capital de la société en leur cédant des parts sociales de manière équitable. Les règles étant les mêmes que pour la donation directe, on peut ainsi transmettre 100 000€ en parts sociales à chacun de ses enfants tous les 15 ans. Les parents lèguent ainsi progressivement leur patrimoine en étalant les abattements dans le temps
Par ailleurs dans le cadre d'une SCI, la valeur des parts sociale bénéficiant d'une décote, la somme des parts est inférieure d'au moins 10% à la valeur véritable du bien. La valeur de la SCI peut aussi être minorée en cas de crédit toujours en cours pour le financement de l'acquisition ou de travaux. Et on peut conserver les revenus générés par la SCI sans qu'à l'occasion de la transmission du bien, les nus-propriétaires ne soient imposés sur ces sommes conservées pour l'entretien et la conservation du patrimoine immobilier familial.
Le cas particulier des biens classés au titre des Monuments historiques (dits « MH ») ou à l'inventaire supplémentaire des Monuments historiques (ISMH)
Les Monuments Historiques peuvent être exonérés des droits de succession ou de donation même si le repreneur n'appartient pas à la famille. Cette exonération est subordonnée à la signature avec l'Etat d'une convention à durée indéterminée dans laquelle les héritiers, légataires ou donataires s'engagent à conserver le bien et à l'ouvrir au public (minimum 60 jours).
Cette exonération est également applicable aux parts de SCI à condition que les héritiers ou les légataires prennent part à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances afin de conserver leurs parts pendant 15 ans.