Selon l’étude annuelle du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefieldqui analyse les volumes investis en immobilier d’entreprise dans 51 pays, 714 Mds€ ont été investis dans le monde en 2012, soit une légère hausse de 6% sur un an.Si les volumes investis ont sensiblement augmenté en Chine et aux Etats-Unis, d’autres pays ont connu un rebond d’activité au 4e trimestre 2012 comme l'Espagne, la Pologne, l'Inde ou encore l'Australie.
En 2013, les volumes investis dans le monde augmenteront probablement de 14% pour atteindre 815 Mds€, soit leur niveau le plus haut depuis 2007.
En 2012, l'Amérique du Nord et les pays émergents d'Asie ont été les marchés les plus dynamiques, contrastant avec la relative stabilité des marchés matures européens et la baisse des montants investis dans les marchés émergents d’Europe, du Moyen-Orient, d’Afrique et d’Amérique du Sud.
Avec 14,9 Mds€ investis en 2012, la France a affiché une baisse de 10% sur un an mais un volume proche (- 2%) de la moyenne des 10 dernières années (15,2 Mds€). « Cette performance reste honorable si l’on songe à l’ampleur de la crise de la zone euro et à la détérioration des marchés locatifs en 2012. Tirant parti du statut de valeur refuge de la pierre, l’immobilier figure de fait en bonne place dans les stratégies d’allocation de grands institutionnels riches en fonds propres et d’acteurs étrangers aux capacités d’investissement parfois considérables, attestant de l’attractivité des biens phares de l’Hexagone » précise Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France et Membre du Board EMEA.
Le continent américain a affiché la plus forte croissance des montants investis sur un an. Sa part sur l’ensemble des montants investis dans le monde s’est établie à 32% contre 28 % un an plus tôt.
Les montants investis en Asie-Pacifique ont eux connu une légère hausse et concentrent 47% des montants engagés dans le monde en 2012 contre 48% un an auparavant.
Le marché européen a quant à lui souffert des incertitudes du climat économique et a vu sa part, sur l’ensemble des montants investis dans le monde, passer de 24% en 2011 à 21% en 2012. Toutefois, contrairement aux continents américain et asiatique, l’Europe reste le terrain de jeux privilégié des acteurs transfrontaliers, et notamment de fonds souverains, de fonds de pension et de compagnies d’assurances. Ces investisseurs ont représenté 51% des montants investis en Europe en 2012 (45% en 2011), contre 31% en Asie-Pacifique et 18% sur le continent américain.
Perspectives 2013
1/ - L’Amérique du Nord devrait enregistrer une hausse de 15 à 20% des volumes investis par rapport à l’année précédente. En dépit d’incertitudes pour partie liées aux difficultés budgétaires des Etats-Unis, le continent nord-américain devrait bénéficier de la reprise de l’économie, de l’amélioration des fondamentaux des marchés locatifs et d’une nouvelle croissance des valeurs locatives. Les investisseurs à la recherche d’une plus grande rentabilité devront toutefois porter leur intérêt au-delà du segment prime via, notamment, l’acquisition d’immeubles vacants situés dans les marchés établis ou d’actifs neufs situés dans certains marchés moins établis.
2/ - Asie-Pacifique : hausse de 15 à 20% également des montants investis en 2013. La demande des investisseurs continuera de croître en Chine. Elle devrait également être soutenue en Australie et au Japon, deux marchés privilégiés par les investisseurs transfrontaliers, mais aussi en Inde et en Indonésie. La zone Asie-Pacifique demeure riche en opportunités. Le marché des bureaux pourrait ainsi profiter des stratégies d’expansion de multinationales, et notamment de la demande de grandes banques, à Tokyo, Shanghai, Hong Kong, Singapour et Sydney. Le marché des commerces profitera de la hausse des ventes au détail, de l’essor du tourisme internationale et de l’explosion des classes moyennes, notamment à Kuala Lumpur, Bangkok, Pékin ou encore Jakarta. La logistique sera le segment de marché le plus dynamique en 2013 et devrait profiter aux grands marchés établis d’Osaka, Tokyo, Shanghai, Hong Kong et Singapour. Les investisseurs plus opportunistes privilégieront les marchés d'Indonésie et de Malaisie, sans oublier l'Inde qui offre les rendements les plus attractifs d’Asie-Pacifique.
3/ - Europe (EMEA) : hausse de 5% des montants investis en 2013. Le marché de l'investissement européen reste pénalisé par le manque de produits de qualité et par des difficultés de financement. Cependant, l’activité devrait bénéficier d’un accroissement de l’offre mise sur le marché par les banques (via la vente de portefeuilles de prêts immobiliers et d’actifs réels), par de grands utilisateurs contraints par un environnement économique défavorable et par le secteur public. Cet afflux d’offres pourrait générer une légère hausse des volumes investis en Europe en 2013, estimée à 5% par rapport à 2012.
L'Allemagne restera une destination de choix pour la plupart des investisseurs, et devrait même voir son poids s’accroître d’une année sur l’autre, tout comme les pays scandinaves. « Londres et Paris tireront également leur épingle du jeu. Les deux capitales conforteront leur statut de premiers marchés transfrontaliers dans le monde, bénéficiant de l’intérêt d’investisseurs établis de longue date et des stratégies d’expansion de nouveaux acteurs étrangers » selon Olivier Gérard.
Les investisseurs étrangers continueront, aux côtés des acteurs nationaux (institutionnels et SCPI/OPCI), à soutenir le marché de l’investissement dans l’Hexagone, privilégiant en particulier les biens les plus prestigieux de la capitale comme l’a récemment illustré l’acquisition du 8 Place Vendôme par le fonds pétrolier de l’Etat d’Azerbaïdjan. Certains acteurs pourraient aussi porter plus d'intérêt aux actifs non core, immeubles parisiens à restructurer, ou aux actifs neufs ou récents situés en dehors des grands pôles établis. « Cette tendance, si elle se confirme, devrait marquer un relatif desserrement du marché de l’investissement et contribuer à soutenir l’activité. Les performances du 1er trimestre 2013 auront de ce point de vue valeur de test, même s’il semble déjà qu’elles seront supérieures à celles enregistrées à la même époque en 2012 – soit 1,8 Md€ – en raison de la hausse du nombre de grandes transactions et des volumes investis en commerces. Sur l’ensemble de 2013, le marché français de l’investissement pourrait enregistrer un volume légèrement inférieur voire sensiblement égal à celui de 2012, soit environ 14 Mds€ » conclut Olivier Gérard.
Synthèse de l’étude : www.cushmanwakefield.fr.