[Etude] 2021 : AEW voit des opportunités émerger après la tempête

Dans sa dernière publication « Perspectives Annuelles 2021 » pour l’Europe, intitulée « Après la Tempête », AEW explore la manière dont les investisseurs peuvent naviguer hors de la crise actuelle.
Malgré les dernières avancées sur de prochains vaccins, 2021 semble s’orienter vers une lente reprise, entravée à la fois par l'impact généralisé de la pandémie de COVID-19 sur l'économie, les tensions commerciales à résoudre et les incertitudes politiques, tous potentiellement générateurs de vents contraires.

Le rapport souligne le retour des prêts non performants (Non Performing Loans ou / NPL en anglais), la crise de la COVID-19 entraînant une détérioration de la qualité de crédit des ménages et des entreprises. Avec les cessions attendues de portefeuilles de prêts non performants, AEW identifie comme opportunités d’investissement des actifs secondaires de bonne qualité mais mal valorisés. Les actifs de commerces « prime » devraient également se révéler attractifs en 2021 suite à une correction des prix et le rééquilibrage des valeurs locatives, avec des loyers indexés aux ventes.

Hans Vrensen, Responsable du département Recherche & Stratégie chez AEW, commente le rapport : « Lorsque nous avons publié nos étude « Le Calme avant la Tempête » fin 2019, nous avions correctement anticipé qu’un catalyseur mettrait fin au cycle immobilier prolongé. En revanche, nous ne nous attendions pas à ce que cette volatilité prenne la forme d'une pandémie mondiale qui provoquerait un bouleversement sans précédent de nos modes de vie et de travail. Bien que l'impact économique immédiat se soit révélé plus brutal que celui de la crise financière de 2008, les mesures prises par les gouvernements et les banques centrales ont pour le moment atténué les répercussions. Toutefois, nous anticipons que le contexte de taux d'intérêt plus bas pour plus longtemps qui en découle augmentera davantage l'appétit des investisseurs pour l'immobilier, porté par les perspectives de rendements offerts par cette classe d’actif sur le long terme ». 

« Au sortir de la crise, la logistique et le résidentiel resteront nos secteurs de prédilection. Cependant, nous voyons aussi des opportunités dans les commerces de pied d’immeuble « prime », suite à la correction des valeurs et à l’ajustement des valeurs locatives à des niveaux plus soutenables. Nous anticipons également la réémergence d'opportunités liées à la vente de prêts non performants, comme ce fut le cas après la crise financière mondiale, bien que dans une moindre mesure, car l’offre neuve plus limitée et les conditions de prêts plus strictes de ces dernières années devraient réduire les risques de retournement du marché immobilier ».

De son côté, Rob Wilkinson, Directeur Général d'AEW, ajoute : « La manière dont le secteur immobilier a évolué et a été touché par la crise de la Covid-19 cette année a surpris tout le monde. Nos stratégies d'investissement à long terme, notamment dans les secteurs de la logistique et du résidentiel, se sont révélées fructueuses car la pandémie a accéléré des tendances préexistantes et nous continuerons à investir dans ces typologies d’actifs. Alors que nous voyons la lumière au bout du tunnel début 2021, nous sommes également bien positionnés pour déployer le capital de nos clients vers des opportunités résultant de l’ajustement des marchés à la récente volatilité liée à la Covid-19, en mettant à profit notre réseau européen ».

Principales conclusions de l’étude

• Un univers d’opportunités d’investissement en hausse ressort de notre scénario principal de notre analyse des rendements ajustés au risque, avec 90 des 103 marchés évalués désormais attractifs ou neutres pour un période d’investissement de 2021 à 2025, une amélioration significative par rapport aux 77 marchés attractifs identifiés pour 2020-24.
  
  
• 2020 devrait être une année d’ajustement des loyers et des taux de rendement, en particulier des commerces où la valeur relative s'améliore après 2020. Davantage de marchés deviennent ainsi attractifs dès 2021. L'accélération des changements structurels résultant de la pandémie continuera à accroître l’utilisation du commerce en ligne et à réduire la capacité des enseignes à payer des loyers. Un nombre croissant de baux devraient ainsi être renégociés avec des loyers indexés sur le chiffre d'affaires, en particulier au Royaume-Uni. L’avantage à long terme de ces évolutions est une situation plus soutenable à la fois pour les locataires et pour les propriétaires.
  
  
• Les valeurs locatives en logistique et en bureaux font preuve de résilience, l’impact du télétravail étant exagéré. AEW prévoit que la demande placée en bureaux rebondira avec la croissance économique et suite au déploiement des vaccins en 2021.
  
  
• Indépendamment de la vitesse de la reprise économique, la croissance locative et les taux de recouvrement des loyers seront plus faibles à court terme. En effet, beaucoup d’utilisateurs vont se montrer attentistes avant de prendre à bail de nouvelles surfaces et certains risquent de louer moins de surfaces ou d’avoir recours à la sous-location. Malgré cet impact négatif sur la demande utilisateurs, nos perspectives générales restent positives car l’offre de surfaces neuves est en diminution.
• Notre analyse du déficit de financement confirme que les problématiques de refinancement en immobilier post-Covid-19 seront moins importantes que suite à la crise financière mondiale de 2008. Les ratios de NPL devraient néanmoins augmenter en raison de la détérioration de la qualité de crédit des ménages et des entreprises suite à la crise de la Covid-19, de nouveaux points hauts étant atteints pour les ratios de NPL en Italie, en Espagne, en France et aux Pays-Bas.
  
  
• L’analyse du déficit de financement identifie un risque de refinancement significatif, particulièrement pour le commerce au Royaume-Uni.
  
  
• Les cessions par les banques de portefeuilles de crédits non performants pour combler le déficit de financement devrait offrir de nombreuses opportunités value-add pour des sous-jacents immobiliers de bonne qualité mais mal valorisés.
• Le revirement des attentes en matière de politique de taux d'intérêt devrait maintenir les taux de rendement des actifs immobiliers « prime » à un niveau bas et les valeurs vénales prime stables au cours des cinq prochaines années. L'impact économique de la pandémie contraint en effet les banques centrales à maintenir les taux d’intérêt et les taux souverains à un niveau inférieur à celui précédemment anticipé et ce pendant beaucoup plus longtemps.
  
  
• Parmi les cinq plus grandes économies européennes, l'Italie et le Royaume-Uni devraient subir les plus fortes baisses, tant dans le scénario principal que dans le scénario pessimiste, et ce, avant même l'impact d'un éventuel Brexit sans accord dans le cas du Royaume-Uni, dont les conséquences s’étalent à plus long terme.
  
  
• Bien que les préoccupations à court terme soient centrées sur la pandémie, l'adaptation au changement climatique et l'atténuation de ses effets ont également progressé grâce à de meilleurs outils d'analyse. Les risques potentiels sur les évolutions à long terme des valeurs vénales continuent d'être sous-estimés sur la base des données actuellement disponibles.

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