Par Romain Welsch, Président de Theoreim, spécialiste de la gestion de fonds immobilier pour le compte d’investisseurs institutionnels et grand public.
La multigestion s’est beaucoup développée au sein des stratégies de gestion dites alternatives. En immobilier, son essor s’est concentré dans les pays anglo-saxons, auprès d’investisseurs institutionnels. En France, son usage reste peu répandu, alors qu’elle constitue une technique de gestion particulièrement adaptée à l’immobilier.
Au cœur de la multigestion se trouve une notion fondamentale : la diversification. Un concept qui prend encore plus de sens dans le contexte sanitaire actuel. Bien que les véhicules d’investissement immobiliers proposés soient, pour la plupart, diversifiés en termes d’immeubles ou de locataires, cette diversification n’est plus suffisante. La violence des crises et leur imprévisibilité imposent un besoin de diversification accru ne portant plus uniquement sur le nombre d’immeubles ou de locataires mais sur les secteurs immobiliers, les zones géographiques et les styles de gestion. A titre d’exemple, un véhicule spécialisé sur l’un des marchés les plus durement frappés par la crise de la covid, n’aura finalement bénéficié d’aucune véritable diversification. De même, la crise de la covid a démontré l’importance d’une bonne diversification géographique. La gestion de la crise a été plus efficace dans certains pays, entrainant de facto une meilleure performance de l’immobilier.
Attention toutefois : chaque segment du marché nécessite un savoir-faire particulier. Un immeuble résidentiel n’est pas géré de la même manière qu’une plateforme logistique ; les règles de marché ne sont pas identiques en France, aux Pays-Bas ou encore en Allemagne ; le savoir-faire nécessaire pour restructurer un immeuble n’est pas le même que pour gérer un immeuble multilocataires. Or il est peu probable qu’un gestionnaire dispose d’une expertise forte sur tous les styles de gestion immobiliers.
La multigestion va plus loin que la sélection
Pour cette raison, la sélection de gérants experts dans leur domaine prend tout son sens en tant que vecteur de performance. La sélection consiste à choisir, en totale architecture ouverte, les équipes qui seront les plus à même de délivrer, pour une stratégie donnée, une performance optimisée face aux risques. Pour cela, la société de gestion dispose d’une connaissance étendue des différentes offres de gestion du marché et procède à des analyses minutieuses des équipes ainsi qu’à un suivi permanent de leur travail et de leurs performances.
Mais la multigestion va plus loin que la sélection. Comme tout marché, l’immobilier est cyclique ; certaines stratégies qui ont été performantes peuvent arriver à bout de souffle, tandis que d’autres émergent. C’est le cas par exemple de la logistique, qui bénéficie de l’essor de l’e-commerce alors que le commerce physique, longtemps considéré comme une pépite immobilière, accuse de sévères contre-performances.
C’est là qu’intervient le deuxième vecteur de performance de la multigestion : l’allocation du portefeuille, c’est-à-dire l’analyse des marchés immobiliers en vue d’investir de manière proactive sur ceux offrant les meilleures perspectives. Cette allocation est importante, car les sous-marchés immobiliers se comportent différemment les uns des autres. Un spécialiste de la multigestion fait bénéficier à ses clients de son analyse des marchés, de ses anticipations et de son analyse des risques, générant ainsi de la surperformance par rapport au secteur immobilier dans son ensemble.
L'allocation doit évoluer dans le temps
Naturellement, les conseillers en gestion de patrimoine peuvent construire leur propre allocation en amenant leurs clients vers des SCPI, des OPCI ou d’autres véhicules spécialisés. Pour autant, il est peu probable, au regard de la diversité des secteurs d’investissement qu’ils doivent maîtriser (actions, obligations, immobiliers, private equity…) qu’ils puissent disposer du temps nécessaire pour construire des allocations spécifiques sur le métier immobilier. L’offre de produits dont ils disposent est également réduite, car certains véhicules leur restent inaccessibles, ce qui limite leur capacité d’exposition au marché. La multigestion en immobilier vient répondre à ces problèmes en s’inscrivant dans leur ADN de sélection en architecture ouverte, tout en valorisant le service offert aux clients.
Allons plus loin. En l’absence de multigestion, une fois le portefeuille constitué, les investisseurs ayant supporté des frais d’entrée dans les fonds peuvent hésiter à les arbitrer. Or, l’allocation doit évoluer dans le temps afin de rester en phase avec les cycles de marché. Le problème est à nouveau résolu par les fonds de multigestion, qui bénéficient de frais d’entrée réduits voire nuls dans les véhicules ciblés, accessibles via des parts institutionnelles, ce qui permet de faciliter de potentiels arbitrages au bénéfice du client.
Plus que jamais, la multigestion est une technique s’appliquant parfaitement à l’immobilier, qui reste une classe d’actifs indispensable pour diversifier un portefeuille financier. La multigestion répond aux attentes de rendement et de diversification. Elle simplifie l’investissement immobilier et améliore son couple rendement-risque sur le long terme.