L’analyse de Laurent Delautre de Mata Capital.
Dernièrement ignoré par les investisseurs, et plus particulièrement depuis la crise du coronavirus, l’immobilier de commerce n’en reste pas moins un secteur susceptible de générer de belles opportunités d’investissement avec, à la clé, un rendement attractif. Certains actifs commerciaux doivent toutefois être privilégiés et il faudra aussi être vigilant en ces temps quelque peu chahutés pour bien sélectionner et dénicher la perle rare.
En mettant l’économie sous cloche pendant de longs mois, la pandémie de la Covid-19 n’a épargné aucun secteur d’activités. Le commerce n’a pas échappé à cette lame de fond et a payé un lourd tribut à cette crise sanitaire et économique. Pour autant, certains actifs commerciaux, comme les « retail parks », devraient continuer à tirer leur épingle du jeu. L’implantation de nouvelles enseignes à des endroits stratégiques, avec l’objectif de créer un fort lien de proximité avec le consommateur final, devraient aussi accélérer les évolutions et mutations déjà en cours dans le paysage de l’immobilier commercial.
Si avec la fermeture pendant plusieurs semaines de nombreuses enseignes ce sont des milliers d’euros de chiffres d’affaires qui se sont envolés, certains magasins ont, dès le déconfinement, réussi en quelques semaines à minimiser le retard pris au cours des deux mois de confinement, voire ont quasi atteint leurs chiffres d’affaires de 2019. Ce sont notamment les enseignes des secteurs de l’ameublement, de l’équipement de la maison, du bricolage et du jardinage, du sport qui, dès mi-mai, ont vu leur taux d’affluence augmenter. Les surfaces alimentaires de proximité, de type supermarché ont vu leur fréquentation exploser depuis le début du confinement, à l’inverse des hypermarchés délaissés par les consommateurs, et engendrant par ricoché un délaissement des galeries commerciales.
De quoi donc remettre le commerce dans le radar des investisseurs ? La question mérite d’être posée tant la défiance est grande à l’égard de l’immobilier de commerce depuis quelques années. Il est vrai que ce segment d’investissement peut s’avérer complexe. Car, à l’instar du marché de l’immobilier de bureaux, l’immobilier de commerce rassemble des actifs avec des typologies, des secteurs, et des situations géographiques très différentes et très hétéroclites. Ce n’est donc pas un marché qu’il faut analyser mais bien des marchés !
Sélectionner en priorité les retail parks
En se projetant sur l’après confinement, les « retail parks » devraient connaître des pics d’affluence élevées. A ce titre, ils constituent des actifs immobiliers à privilégier pour tout investisseur. En effet, les « retail parks » permettent au consommateur d’accéder de façon aisée et en quelques pas à de nombreuses enseignes, de l’équipement de la maison au prêt-à-porter, tout en offrant la possibilité de se restaurer directement sur place.
Contrairement aux magasins situés dans les centres-villes, l’accès aux enseignes en est simplifié. Car les « retail parks » sont souvent situés en périphérie des villes et se trouvent sur des sites aérés. Ainsi, le consommateur préférera privilégier les espaces aérés pour faire ses achats plutôt que les endroits confinés, notamment afin de se protéger du virus. Autre atout du « retail park » : on remarque depuis toujours des pics de fréquentation les mercredis après-midi et les samedis après-midi car de nombreux consommateurs y vont pour y faire leur shopping et y passer un moment de détente. Les consommateurs prennent en général plaisir à aller dans ces surfaces commerciales à ciel ouvert et à s’y balader. D’où un intérêt toujours constant et croissant des consommateurs qui ne sont pas prêts à renoncer à cette sortie du week-end.
A condition d’être sélectif et de miser en priorité sur les « retail park », ce placement peut se révéler très intéressant. Cependant, il est nécessaire de prendre le temps d’analyser les marchés, les emplacements géographiques, la typologie de l’activité et les éléments financiers.
Par ailleurs l’épargne considérable amassée pendant le confinement par les Français pourrait bien permettre au commerce de retrouver rapidement un second souffle. Ainsi il est à présager que la reprise économique passera inévitablement par un fort rebond de la consommation.