Par Jean-François Chaury, Directeur général, Advenis REIM
Quand on parle d’investissement en SCPI de bureaux, la diversification est bien entendu la principale clé de la réussite afin de limiter les risques liés à ce type d’investissement. Les SCPI permettent aux associés d’investir dans plusieurs actifs, dans plusieurs typologies de biens et de diversifier la nature des revenus locatifs, ainsi que les montants d’investissements et la localisation des biens.
Dans cet univers varié, composé de commerces, de plateformes logistiques de biens résidentiels… les bureaux représentent une part majoritaire des biens recherchés par les investisseurs. Les raisons de cette préférence sont multiples : durée de location plus longue, taux de vacance faible, régularité des revenus locatifs sur le long terme. Si le développement du télétravail et le poids de la situation sanitaire pèsent quelque peu sur le volume des transactions cette année (-30% par rapport à une année 2019 record), il n’en reste pas moins que les loyers de bureaux affichent une certaine stabilité et que les taux de vacance sont loin d’être alarmant, notamment dans Paris intra-muros où les bureaux affichent une vacance de 3%.
Par ailleurs, les bureaux sont souvent le reflet de l’image des entreprises qu’elles abritent : les locataires de bureaux s’investissent de plus en plus dans l’aménagement et l’entretien de leurs environnements professionnels dans le but de rechercher le bien-être de leurs salariés. Et cette tendance devrait se renforcer avec le développement du télétravail. Toutes les entreprises ont été forcées de repenser complètement l’organisation de leurs bureaux et elles réfléchissent aujourd’hui à la nouvelle vocation de leurs locaux. L’enjeu pour leurs espaces de travail est de continuer d’être un lieu d’attraction et d’échanges pour leurs salariés.
A cette diversité d’actifs immobiliers, se couple désormais une diversification géographique, de plus en plus de sociétés de gestion immobilière se tournent vers des investissements en Europe. C’est notre cas notamment sur l’immobilier de bureaux en Allemagne, mais aussi dans les pays du Sud, comme en Espagne. Ces marchés immobiliers présentent des maturités différentes en termes de volumes de transactions immobilières (73 Mds€ Allemagne et 10 Mds€ en Espagne en 2019), en termes de relation contractuelle entre bailleurs et utilisateurs (nature, durée des baux) et en termes de cycle immobilier (différences de rendement locatif et de la valeur du capital). De plus, les investissements immobiliers hors France permettent aux associés des SCPI de bénéficier d’un traitement fiscal plus avantageux grâce par exemple au mécanisme du crédit d’impôts généré sur les revenus de source étrangère.
Si cet aspect est très séduisant, il convient de faire preuve de prudence. La solidité financière des locataires reste un élément clé dans la sélection des investissements immobiliers. Dans le contexte actuel, les secteurs touristiques, aéronautiques et automobiles pour ne citer qu’eux connaissent des difficultés plus importantes que d’autres secteurs comme l’agroalimentaire et les services informatiques. Au même titre, les grandes entreprises internationales ont plus de possibilités de trouver des solutions d’accompagnement que des petites entreprises qui n’ont pas forcément le même accès à des sources de financement.
Il est évident que les conséquences de la crise de la Covid-19 sur les locataires dans les mois qui viennent vont faire évoluer les solides fondations du secteur de l’investissement immobilier. La situation pourrait à court terme avoir des incidences sur les rendements et les valeurs des actifs immobiliers.
Mais il ne faut pas oublier que l’immobilier a connu et connaîtra des cycles haussiers et baissiers, et que cette classe d’actif reste un investissement de long terme.