L'Immobilier d'Entreprise, victime collatérale de la guerre fiscale contre les grands groupes internationaux.
Tribune de Pierre Appremont et Eglantine Lioret, Associés du cabinet d’avocats Wragge&Co.
En décidant de frapper les grands groupes internationaux - accusés de ne pas payer suffisamment d’impôts en France - via un durcissement du traitement fiscal de la dette, Bercy a, par la même occasion, porté tort aux secteurs d’activité français utilisant fortement le levier de l’emprunt, comme les sociétés d’immobilier tertiaire. Deux des dernières mesures fiscales désavantagent ces sociétés :
1/ Le plafonnement de la déduction des charges financières supérieures à 3 M€
En plafonnant la déduction des charges financières à 3 M€, le législateur pénalise, de facto, ce secteur d’activités qui utilise fortement le levier bancaire. En effet, si ce seuil est tout à fait parlant pour l’activité commerciale et industrielle, il est courant de le dépasser dans le cadre de l’investissement immobilier ; 3 M€ d’intérêts correspondant, peu ou prou, à un financement de 75 M€. Et il n’est pas rare qu’une foncière finance un ou plusieurs immeubles avec 70, 80 ou 100 M€ d’endettement. Ce ne sont donc pas seulement les grandes opérations immobilières qui entrent dans le champ d’application de la mesure, mais également les opérations courantes. Pour 2012 et 2013, le plafonnement au-delà des 3 M€ d’intérêts s’élève à 85% des intérêts. A partir de 2014, seuls 75% de la somme globale sera déductible de l’impôt sur les sociétés.
2/ le plafonnement de l’utilisation des déficits fiscaux au-delà d’1 M€.
Si le report des déficits fiscaux reste illimité dans le temps, il a fait l’objet de plusieurs mesures successives visant à limiter les possibilités d’imputation. Les déficits sont désormais utilisables à concurrence d’1M€ majoré de 50% du bénéfice fiscal de l’exercice. Ce dispositif, qui avait pour objectif d’accélérer le paiement de l’IS par les sociétés et d’améliorer les finances publiques, a pour conséquence désastreuse de surtaxer le profit de sortie en matière immobilière lorsque les opérations ne se dénouent pas aussi fructueusement que prévu initialement. Dans un contexte d’investissement particulièrement tendu, il est regrettable que les opérateurs prennent le risque financier de ne pas pouvoir bénéficier à plein de l’effet de levier fiscal correspondant aux déficits supportés précédemment. Cette mesure a donc un impact non négligeable sur la rentabilité finale des opérations immobilières.