Dans ce contexte de crise sanitaire et de récession économique, certains acquéreurs hésitent à se lancer ou redoutent un refus de financement de la part des banques.
Les principales questions et les réponses apportées par Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis courtage.
1) Les taux de crédit immobilier risquent-ils de remonter ?
Début octobre 2020, chez Artémis courtage, ils s'élèvent en moyenne à 0,93% sur 15 ans, 1,14% sur 20 ans et 1,43% sur 25 ans. Mais nous parvenons à négocier des taux encore plus bas pour les acquéreurs bénéficiant d'un très bon dossier. Certains d'entre eux peuvent ainsi emprunter à 0,70% sur 15 ans, 0,80% sur 20 ans ou 1,05% sur 25 ans, ce qui est exceptionnel. Les taux de crédit immobilier sont relativement stables ces derniers mois. Notre conviction est qu'ils devraient le rester d'ici la fin de l'année 2020, même si d'éventuels soubresauts peuvent subvenir.
2) Les prix immobiliers vont-ils baisser et, surtout, faut-il attendre pour acheter ?
Cela reste difficile à prédire. La demande est encore élevée à Paris mais les prix pourraient marquer néanmoins le pas dans les semaines qui viennent. Ils devraient aussi légèrement baisser en Ile-de-France et en régions. Toutefois, il n'est pas nécessaire d'attendre pour acheter si l'on a un projet concret car les taux d’emprunt sont encore très attractifs et rien ne dit que les conditions d'octroi du crédit vont s'assouplir dès l'an prochain.
3) En cette fin d'année, les banques financent-elles encore des opérations ?
Les banques continuent de prêter. Certaines d'entre-elles qui ne prenaient plus de dossier en acceptent à nouveau, ce qui est plutôt encourageant. Néanmoins, elles restent toujours aussi sélectives depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Elles refusent toujours de prêter aux emprunteurs dont le taux d'endettement dépasse 33% ou sur une durée supérieure à 25 ans.
4) Le taux d'endettement de 33% maximum peut-il être révisé ?
Ce critère ne devrait guère évoluer dans les prochaines semaines, le HCSF n'ayant pas prévu de revenir sur ses recommandations avant sa prochaine réunion de décembre. Une certaine souplesse est néanmoins tolérée puisque les banques peuvent s’écarter de ces critères stricts pour consacrer 15% de leur production de crédits à des dossiers de primo-accédants qui achètent leur résidence principale.
5) Ceux qui veulent réaliser un investissement locatif sont-ils concernés par ces règles ?
Les banques examinent avec soin les dossiers de tous les emprunteurs, y compris ceux des investisseurs. Lorsque ces derniers assument déjà une mensualité élevée pour financer leur résidence principale, leur dossier est souvent refusé. Certains établissements bancaires ne prêtent plus qu'à ceux qui ont terminé de payer leur logement. Il faut donc être vigilant si l'on veut réaliser un investissement locatif.
6) Quel est actuellement l'apport minimal pour emprunter ?
Les banques sont aussi plus exigeantes concernant l'apport personnel des emprunteurs. Ce dernier doit représenter près de 20%, soit 10% du prix du bien auquel s'ajoutent les frais associés à l'acquisition (agence, notaire, garantie, courtage…). Dans de rares cas, il reste possible d'obtenir des prêts à 100%, si l’emprunteur assume les frais annexes. En revanche, les prêts à 110% qui financent l’intégralité du projet ont pratiquement disparu du marché.
7) Les taux d'usure sont-ils moins pénalisants ?
Les taux d'usure ne doivent pas dépasser un certain seuil au-delà duquel les banques n'ont pas le droit de prêter. Publiés par la Banque de France tous les trimestres, ces derniers ont été légèrement revus à la hausse : ils s'élèvent désormais à 2,52% pour les crédits d'une durée de 10 à 20 ans et à 2,68% pour ceux d'une durée de 20 ans et plus. Cette remontée va permettre à de nombreux emprunteurs solvables d’être à nouveau éligibles au prêt immobilier.
8) Quand faire appel à un courtier en crédit immobilier pour son projet ?
Le plus tôt est le mieux pour préparer son plan de financement et orienter ses finances. Plus que jamais, un acquéreur doit bien évaluer sa capacité d'endettement en prenant en compte l'ensemble de ses dépenses. Il doit aussi éviter les découverts et rembourser ses éventuels prêts à la consommation. Un courtier peut aussi peser dans la balance si son taux d'endettement est légèrement supérieur à 33%.
9) Faut-il mobiliser son épargne ou demander un soutien financier familial ?
C'est effectivement le moment de mobiliser ses liquidités placées sur des livrets ou de débloquer son épargne salariale si l'on détient un Plan d'épargne entreprise (PEE)- l'achat ou la construction de la résidence principale étant un cas de déblocage anticipé. Demander une aide familiale, de ses parents ou de ses grands-parents, peut aussi être judicieux sachant qu'il existe différents dispositifs en matière de dons. Le dernier en date, mis en place cet été, permet, sous conditions, de donner à un descendant jusqu'à 100 000€ en franchise d'impôt pour financer la construction d'un logement ou des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale.
10) Quand peut-on résilier son assurance emprunteur ?
Jusqu'à présent un emprunteur peut résilier son assurance de prêt chaque année, à sa date d’échéance, sous réserve de proposer à la banque une autre assurance d’un niveau de garantie équivalent. Mais dans le cadre du projet de loi sur l'Accélération et la Simplification de l'Action Publique (ASAP), les députés ont entériné la possibilité de changer de contrat d'assurance emprunteur à tout moment. Cette mesure, qui doit encore être définitivement adoptée en Commission Mixte Paritaire, va permettre à de nombreux emprunteurs de réduire le coût de leur assurance.