CBRE, acteur mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 3ème trimestre 2020.
Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties et Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France livrent leur vision de la fin d’année 2020.
Des investisseurs à la recherche d’actifs core
Alors que le 2ème trimestre avait enregistré un ralentissement prononcé de l’activité, l’immobilier d’entreprise reprend son souffle, avec des volumes en légère hausse au cours du 3ème trimestre. Au total, près de 17 Mds€ ont été investis depuis le début de l’année en immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, commerce, I&L).
Pour Nicolas Verdillon : « le 1er trimestre et la pression du capital à se déployer sur l’immobilier ont joué un rôle d’amortisseur sur la baisse des volumes enregistrée. Contrairement aux autres classes d’actifs, ce sont les bureaux qui ont été particulièrement touchés. L’importance de la supply chain et la montée du e-commerce ont encore conduit à un plus grand appétit des investisseurs pour le secteur de la logistique. Pour le retail, après la cession du portefeuille de centres commerciaux d’Unibail-Rodamco-Westfield, d’autres formats, comme certains retail parks, ainsi que des commerces de proximité et d’alimentaire résistent mieux. Les différentes cessions des enseignes Monoprix illustrent par ailleurs cette appétence. Durant la pandémie, les investisseurs ont certes adopté des stratégies plus défensives mais sans défiance marquée envers l’immobilier de manière globale. Au contraire, nous avons jusqu’à maintenant observé une poursuite de levées de capitaux qui restent significatives et prêts à être déployés.»
Le marché a repris progressivement, avec des produits au revenu sécurisé encore plus recherchés et en particulier dans les localisations centrales établies, associé à un marché du value add (création de valeur) qui reste animé à la condition d’un vrai réajustement de prix. « Une nouvelle hiérarchie s’est donc dessinée dans la rémunération du risque. Les investisseurs s’interrogent sur la pression locative, l’évolution des loyers et évidemment sur la 'qualité' des locataires au regard de l’économie réelle et de ses fortes incertitudes », rappelle Nicolas Verdillon.
Un marché tertiaire francilien entre deux eaux
« Le marché tertiaire francilien nage aujourd’hui entre deux eaux », poursuit Grégoire de La Ferté « La crise économique et sanitaire, le climat d’incertitude auxquels s’ajoutent la démocratisation du télétravail et les réflexions sur l’aménagement et l’usage des espaces de travail… ce contexte, dans son ensemble, crée beaucoup d’attentisme de la part des utilisateurs avec des délais de négociation qui se sont nettement rallongés. »
L’activité au 1er semestre 2020 avait été fortement ralentie, la reprise au 3ème trimestre 2020 reste très timide et poussive (246 200 m² placés soit -58% sur 1 an et par rapport à la moyenne de longue période).
Depuis le début de l’année, le volume de transactions s’élève à seulement 913 200 m² (-46% sur un an et comparé à la moyenne décennale). Le segment des grandes surfaces > 5 000 m² est très nettement le créneau le plus affecté avec seulement 15 opérations enregistrées depuis le début de l’année. Le segment du < 5 000 m² s’est montré plus résilient, malgré une activité assez dégradée dans Paris Centre Ouest, traditionnellement moteur de la demande.
Du côté de l’offre immédiatement disponible, elle a fortement progressé pour atteindre 3 295 000 m² au 1er octobre 2020 (+10% par rapport au trimestre précédent). Cette hausse de la vacance est marquée dans Paris en raison d’un nombre important de libérations, recherches de sous-locataires ou successeurs et, dans une moindre mesure, de livraisons de quelques programmes neufs/restructurés non-précommercialisés. Le niveau de vacance reste, néanmoins, encore contenu dans l’ensemble.
Aujourd’hui, malgré le contexte très dégradé, les pressions à la baisse des loyers faciaux restent limitées. En revanche, les propriétaires font preuve de souplesse au niveau des mesures d’accompagnement afin d’accompagner au mieux les entreprises dans ce climat d’incertitude.