En passant de 5% en 2019 à 11% en 2020, le nombre de crédits immobiliers refusés a littéralement explosé. Le-Partenaire.fr s’est penché sur les raisons qui incitent les banques à durcir les conditions d’accès au crédit immobilier et les motifs qui justifient les refus des demandes de prêt.
- Revenus insuffisants : 38% (+4 points v/2019)
- Situation professionnelle instable : 32% (+6 points v/2019)
- Manque d’apport personnel : 20% (+4 points v/2019)
- Mauvaise gestion de compte : 10% ( -14 points v/2019)
I - Crédit immobilier : pourquoi les conditions d’accès se sont durcies en 2020 ?
L’apport personnel est à nouveau nécessaire
L’apport personnel est redevenu une condition essentielle pour obtenir son emprunt. Il est aujourd’hui nécessaire de fournir un apport immobilier d’au moins 10% du prix du bien, afin de couvrir au minimum les frais annexes du crédit. Selon le profil de l’emprunteur, cela peut grimper encore plus haut, jusqu’à 20%. Signe que l’apport personnel est à nouveau nécessaire, le montant moyen d’apport fourni par les emprunteurs en 2020 est 20% plus élevé que celui de l’année passée.
Durée de prêt
Terminés les crédits immobiliers sur 25 ans ou plus. Désormais les banques n’acceptent plus de prêter au-delà d’une durée de 25 ans. Il s’agit là aussi d’une recommandation du HCSF qui souhaite limiter le coût des crédits immobiliers pour les ménages et les risques de non-remboursement sur des périodes aussi longues.
Taux d’endettement
Actuellement, il est impossible pour un emprunteur d’obtenir son emprunt si ses mensualités dépassent 33% de ses revenus nets. Il y a quelques mois seulement, cet obstacle n’en était pas réellement un car selon le profil de l’emprunteur et la typologie de son emprunt, il était possible de déroger quelque peu à cette limite des 33%. Aujourd’hui ce n’est plus le cas, les banques refusent de prêter au-delà de cette barrière et pour certains ménages la réduction de la durée de prêt impacte nécessairement leur taux d’endettement ce qui les exclut d’office d’un prêt immobilier.
Une chose est sûre, les banques appliquent ces recommandations à la lettre et le nombre de refus ne cesse d’augmenter. Toutefois, il ne s’agit pas de la seule raison pour expliquer cette hausse.
La crise économique rend les banques frileuses
La crise du Covid-19 provoque une réelle incertitude quant à la situation financière des ménages français. Déjà frileuses cette année, les banques voient cette conjoncture renforcer leur position et le nombre croissant de salariés en chômage partiel, qui enregistrent une perte de revenus ou qui ont perdu leur emploi ne rassure en aucun cas les établissements de crédit. Les dossiers des futurs emprunteurs sont grandement fragilisés par la crise économique et les conditions d’accès se complexifient davantage.
La crise du coronavirus pousse également certains établissements bancaires à refuser des dossiers de prêts sur des critères plus subjectifs qu’à l’accoutumé. Les emprunteurs évoluant dans les secteurs du tourisme, de la restauration ou de l’événementiel sont fortement impactés par la situation actuelle. Il arrive alors que certaines banques refusent les dossiers de prêt de ces profils jugeant leur situation professionnelle trop instable.
II - Les critères de refus de prêt immobilier en 2020
Les revenus des emprunteurs insuffisants
Motif le plus régulièrement fourni par les banques, le manque de revenus des emprunteurs représente 38% des refus de prêt immobilier en 2020 contre 34% en 2019.
Une augmentation de 4 points principalement due au durcissement des conditions d’accès à l’emprunt immobilier. L’impossibilité de contracter un crédit sur plus de 25 ans augmente de fait les mensualités des emprunteurs. Or le risque est de voir leur taux d’endettement dépasser les 33% autorisés si les revenus ne sont pas suffisants pour supporter une mensualité plus élevée.
A caractéristiques équivalentes, les profils aux revenus plus modestes qui avaient pu emprunter en 2019 se voient refuser l’accès au crédit cette année. Les banques se concentrent en effet sur des dossiers sécurisés et posséder de revenus conséquents constitue encore plus que les années précédentes, le critère essentiel pour contracter un emprunt.
Situation professionnelle des emprunteurs trop instable
La situation professionnelle instable des emprunteurs justifie 32% des refus de prêt immobilier en 2020 contre 26% l’année passée. Une hausse de 6 points qui témoigne des difficultés rencontrées par les emprunteurs en cette période de crise sanitaire et économique. Même si les revenus des salariés au chômage partiel ne sont pas pris en compte par les banques lors de la souscription d’un crédit, c’est l’avenir incertain de certains secteurs professionnels qui inquiète. La hausse du chômage et l’incertitude de certaines professions fragilisent nettement les dossiers des emprunteurs. Difficile aujourd’hui d’obtenir son crédit immobilier lorsque l’emprunteur n’est pas en CDI et ne dispose pas d’une certaine ancienneté au sein de son entreprise.
Apport personnel trop faible
Alors que l’apport personnel n’était pas systématiquement demandé en 2019 et représentait seulement 16% des motifs de refus de prêt immobilier, cette année 2020 marque une nette différence. Le manque d’apport immobilier est en effet la raison de 20% des refus. Les recommandations du HCSF qui incitent les banques à demander de l’apport à leurs clients pénalisent les ménages aux revenus plus modestes pour qui constituer une épargne se veut plus long et plus compliqué.
Une gestion bancaire risquée
Depuis plusieurs mois, les banques analysent avec encore plus d’attention qu’habituellement le taux d’endettement, la durée de prêt ainsi que l’apport des emprunteurs. Ce sont logiquement ces éléments recommandés par le HCSF qui justifient le plus souvent un refus de demande de crédit. Cela explique pourquoi le pourcentage de dossiers refusés pour mauvaise gestion de compte est passé de 24% en 2019 à 10% en 2020. Toutefois, si un dossier de prêt est conforme aux critères du HCSF, une mauvaise gestion de compte est rédhibitoire puisque les banques souhaitent privilégier les dossiers les plus sûrs.
Assurance emprunteur refusée
Malgré quelques cas spécifiques, l’assurance emprunteur ne constitue pas un motif de refus de prêt significatif. Les récentes lois favorables aux emprunteurs (droit à l’oubli assouplit, délégation d’assurance simplifiée...) facilitent la souscription d’une assurance de prêt immobilier et seulement quelques-unes sont refusées.
III - Profils concernés par les refus ?
Malgré une hausse du chômage en France, l’employabilité des emprunteurs est également étudiée à la loupe. Il s’agit de la capacité d’un travailleur à conserver ou trouver un emploi. Or, au sein des secteurs fortement touchés par la crise (aéronautique, hôtellerie, tourisme…) l’employabilité a fortement régressé. Pour les emprunteurs évoluant dans ces secteurs, les chances d’obtenir leur emprunt immobilier sont logiquement affaiblies.
Les recommandations du HCSF ont durci les conditions d’accès au crédit immobilier et certains profils en pâtissent plus que d’autres. Les primo-accédants, avec 38% de refus, est le profil le plus souvent exclu du crédit immobilier en 2020. Traditionnellement profil jugé à risque par les banques, les primo-accédants sont fortement pénalisés par la conjoncture actuelle du crédit immobilier. Difficile pour eux en effet de fournir un apport personnel suffisant alors qu’ils sont encore jeunes et n’ont pas toujours eu le temps de constituer une épargne conséquente. Leur demande de prêt aurait été acceptée en 2019 mais les conditions plus strictes de 2020 les éloignent de l’accès au crédit immobilier.
Second profil d’emprunteur défavorisé par ces nouvelles conditions d’octroi : les investisseurs locatifs (26%). Très souvent déjà propriétaires de leur logement et titulaires d’un crédit immobilier en cours, ils voient la règle des 33% d’endettement limiter leur capacité d’emprunt. Difficile en effet de contracter deux emprunts immobiliers et de respecter les 33% d’endettement réglementaires.
Malgré des revenus souvent conséquents, un reste à vivre plus que confortable et donc un excellent profil, les investisseurs locatifs se retrouvent exclus de l’accès au crédit immobilier.