Par Jean-Marc Goossens, Avocat au barreau de Bruxelles, spécialisé en investissements et placements financiers.
Les économistes sont en général très généreux en commentaires et analyses à posteriori mais sont beaucoup moins prolifiques lorsqu’il s’agit de donner des conseils concrets. Mais surtout, ils manquent très souvent d’indépendance : les uns ne vont conseiller que les produits d’investissements de l’institution financière dont ils dépendent et pratiquement tous sont dépendants de leur éducation et de leur formation. Ils ne vont donc proposer que les produits qu’ils connaissent, sans oser quitter leurs habitudes (et leurs bureaux) pour étudier de nouveaux marchés.
Je propose dès-lors de voir comment une analyse de la politique monétaire de la Banque Centrale Américaine (Fed) va me conduire à conseiller d'investir dans l'immobilier aux États-Unis.
La Fed, qui injecte 85 Mds$ par mois dans le système monétaire, fait tourner la planche à billets pour acheter des bons du Trésor aux institutions financières (banques, compagnies d'assurances, fonds de pensions). La Fed crée donc constamment de la monnaie depuis 2008 pour racheter la dette des États-Unis. Les banques se retrouvent alors avec davantage de cash, qui peut ainsi être prêté à un taux avantageux aux entreprises et aux particuliers dans le but d'encourager la consommation et les investissements. C’est ce dispositif qui est appelé "Quantitative Easing" ou "QE".
Le maintien de cette politique monétaire est officieusement remis en question par certains membres de la Fed depuis leur réunion de janvier dernier.
Le "Quantitative Easing" est un moyen non conventionnel d'augmenter la masse monétaire en circulation et il doit donc rester exceptionnel (Nb : Les banques centrales disposent aussi d'un moyen conventionnel : si on baisse les taux directeurs, cela fait baisser les taux sur les marchés bancaires et les entreprises et les particuliers peuvent aussi emprunter à un taux plus bas et relancer la croissance).
Si des membres de la Fed estiment qu'il est à présent temps de mettre progressivement fin à cette politique exceptionnelle c'est avant tout parce que l'économie américaine va beaucoup mieux. Le marché du travail poursuit son redressement progressif et la croissance des salaires a enfin redémarré fin de l'année dernière. Plus important encore, le marché immobilier poursuit son énergique reprise. Le volume des biens sur le marché est à son plus bas depuis 12 ans et les prix devraient donc continuer à monter. L'immobilier représentant l'actif le plus important des ménages, il stimule fortement la confiance des consommateurs. Un arrêt partiel ou total du "QE" serait donc une conséquence logique de la meilleure santé économique des États-Unis. Si la première puissance mondiale limite à l'avenir la quantité de monnaie qu'elle produit, le dollar sera automatiquement renforcé et son cours remontera par rapport aux autres monnaies, dont l'euro, réduisant ainsi la parité actuelle qui ne reflète pas la gravité de la crise économique en Europe.
Amélioration constante de l’immobilier et montée à terme du dollar par rapport à l’euro, voilà bien des conditions idéales pour changer les euros en dollars et pour investir dans l'immobilier aux États-Unis. Certains rétorqueront qu'une diminution de la masse monétaire entraînera un accès au crédit moins avantageux et donc un ralentissement à terme de l'activité immobilière.
C'est exact en théorie mais en pratique, une ville américaine se démarque très nettement : à Miami, 70% des investissements immobiliers sont effectués en cash (presque exclusivement par des étrangers) et les investissements locaux ne devraient donc pas être ralentis par un accès plus difficile au crédit.
Miami qui attire à elle seule un quart de l' ensemble des investissements immobiliers effectués par des étrangers aux USA est une ville d'eau composée d'une multitude de quartiers, îles et presqu'îles formant autant de territoires géographiquement restreints où les prix ne cessent de monter. South-Beach par exemple a vu ses prix monter de 70% en deux ans et le potentiel y est encore très important car les prix sont toujours 50% plus bas qu'avant la crise de fin 2008. Autre exemple, sur un mile (1,6 km) à Downtown-Brickell, il y a pour 10 Mds€ de projets immobiliers devant créer 15 000 emplois directs et 30 000 emplois indirects d'ici 2020.
Investir à l’étranger reste cependant une tâche complexe qui doit être confiée à des professionnels afin d'éviter des pièges ou même des arnaques et pouvoir profiter de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux. C’est ainsi que j’ai constitué à Miami et dans plusieurs grandes villes des USA des réseaux de professionnels locaux (avocats, agents immobiliers, experts comptables, entrepreneurs, banquiers) qui permettent de garantir aux clients un service complet tout au long de la durée de leurs investissements.