Toutefois, le logement ancien bénéficie, sous condition de travaux, des mêmes avantages fiscaux.
Les atouts de l’immobilier ancien. L’emplacement d’abord ! L’ancien a le gros avantage, sur la plupart des programmes neufs, de bénéficier d’emplacements de choix en centre-ville. S’y ajoutent souvent une architecture de charme et de qualité, l’ensemble garantissant la pérennité de l’investissement, aussi bien pour la location qu’à la revente.
Capcime, l’un des rares opérateurs spécialisés dans l’immobilier locatif ancien, sélectionne des logements anciens dans des immeubles de qualité, idéalement situés au cœur des grandes villes.
La réduction d’impôt Duflot…
Succédant au dispositif Scellier, le Duflot, qui en reprend les grandes lignes, offre à l’investisseur une réduction d’impôt de 18% calculée sur le prix de revient du bien (prix d’achat + frais de notaire + travaux), lequel est plafonné à 300 000 € (et à un coût au m² plafonné à 5 500 €). Une réduction étalée sur 9 ans qui représente une économie d’impôt maximum de 6 000 € pendant chacune de ces 9 années. En contrepartie, l’acquéreur s’engage à louer le logement nu (non-meublé) pendant 9 ans, à titre de résidence principale du locataire. Celui-ci doit disposer de ressources ne dépassant pas certains plafonds.
Le loyer, également plafonné, est calculé en multipliant la surface habitable du logement par un prix, variable selon la zone de situation du bien. Il est ensuite corrigé par un coefficient multiplicateur pour tenir compte du fait que le prix du loyer ramené au m² est moins élevé dans les logements de grande taille que dans les petites surfaces.
… appliquée à la réhabilitation : le confort du neuf et le charme de l’ancien !
S’il vise en priorité la construction de logements neufs (et la réhabilitation lourde par des promoteurs d’immeubles anciens entiers), le dispositif Duflot, comme son prédécesseur Scellier, laisse une porte ouverte à la réhabilitation de logements anciens, selon les conditions suivantes :
- Le logement doit être acquis postérieurement au 1er janvier 2013 et ne pas répondre à au moins 4 des 15 caractéristiques de décence et à au moins 6 des 12 performances techniques exigées pour pouvoir être mis en location.
- Les travaux de rénovation à réaliser doivent répondre aux caractéristiques de décence et des performances techniques exigées par l’Administration. L’achèvement des travaux doivent intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
- L’acquéreur est tenu de faire établir, par un diagnostiqueur agréé, deux états descriptifs du logement : le premier avant la réalisation des travaux et le second après. Le professionnel fournit également une attestation certifiant, qu’à la suite des travaux, le logement répond bien aux critères de décence et aux caractéristiques techniques requises.
Attention :certains critères de décence portent sur les parties communes de l’immeuble. Dans la sélection d’appartements à réhabiliter proposés à sa clientèle, Capcime privilégie ceux situés dans des immeubles bien entretenus ne nécessitant pas de travaux majeurs dans les parties communes et vérifie que l’état du logement, au moment de sa vente, le rend éligible au dispositif Duflot « réhabilitation ».
Le déficit foncier classique
A défaut de satisfaire aux conditions d’éligibilité du dispositif Duflot, un logement ancien destiné à la location peut toujours ouvrir droit à un avantage fiscal dès lors qu’il fait l’objet de travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (les travaux de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus). Le mécanisme est le suivant :
- Les dépenses travaux constituent une charge déductible des revenus fonciers (les loyers) perçus au cours de l’année où elles ont été payées. Cette année-là se solde généralement par un déficit, le montant des dépenses étant supérieur aux loyers perçus. Le propriétaire constate donc un déficit foncier.
- La part du déficit foncier provenant des charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt (contractés pour l’acquisition ou les travaux) s’impute sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 €. Au-delà de ce montant, le déficit s’imputera sur les revenus fonciers des années suivantes, dans la limite de 10 ans.
Attention :le contribuable a l’obligation de conserver et de maintenir en location le bien pendant les trois années qui suivent l’imputation d’un déficit foncier sur son revenu global.