Avec un taux de recouvrement des loyers à 78% en moyenne, les SCPI réussissent leur stress test avec brio.
L'analyse de Pierre Garin*, Directeur du pôle immobilier de LINXEA
Les données du second trimestre sont cruciales pour estimer l’impact de la crise sanitaire sur le marché des SCPI. Le premier trimestre plutôt positif, s’expliquait en partie par le fait que les SCPI encaissent les loyers avec un trimestre d’avance.
Mais plusieurs questions restaient en suspens : quel a été le comportement des épargnants face à cette crise ? Les SCPI ont-elles pu recouvrer leurs loyers auprès de leurs locataires ? Et surtout, quel sera l’impact sur les rendements pour l’année 2020 ?
Tout d’abord la collecte nette après un premier trimestre record à 2,56 Mds€ (source ASPIM), a quasiment été divisée par 3 pour se situer entre 800 et 900 M€ au second trimestre, un des niveaux les plus faibles enregistrés depuis le début des années 2010. Cependant, cette baisse résulte surtout d’une diminution des souscriptions plutôt que d’un phénomène de retraits massifs, ce qui témoigne de la confiance des épargnants déjà investis. Nous notons une reprise progressive de l’activité depuis la fin du second trimestre, un signe encourageant pour la collecte à venir des troisième et quatrième trimestres. Cette baisse de la collecte du second trimestre n’est pas de nature à inquiéter les sociétés de gestion car celle-ci est compensée par la « surperformance » du 1er trimestre.
Au niveau des loyers, les analyses se veulent rassurantes. Le taux de récupération des loyers atteint une moyenne de 78% au second trimestre. Ce résultat est finalement très positif : les sociétés de gestion avaient envisagé des scénarios plus pessimistes face à la crise. L’hôtellerie et le commerce sont les classes d’actifs les plus affectées alors que la santé, la logistique et le résidentiel ont des taux de recouvrement proches de 100%.
L’évolution du prix des parts de SCPI était également une source d’interrogation de la part des épargnants. A ce jour, aucune baisse du prix des parts n’a été identifiée depuis le début de cette crise et aucune société de gestion n’a communiqué sur une éventuelle baisse dans les mois à venir. La société de gestion Primonial a même pris l’initiative de faire expertiser son parc immobilier au 30 juin 2020. Ces expertises n’ont indiqué aucune baisse par rapport aux expertises du 31/12/2019, et ont même révélé des valeurs en hausse sur les actifs de santé et résidentiels. Autre signal positif, deux SCPI ont récemment revalorisé le prix de leur part au cours de ce deuxième trimestre, Kyaneos Pierre (+1,92%) et Cœurs de Régions (+0,80%).
Le rendement prévisionnel pour 2020 se maintient à 3,98%
Enfin, en ce qui concerne les rendements, les données de cet observatoire du second trimestre viennent conforter les analyses rassurantes du 1er trimestre. Sur les 61 SCPI auditées, la diminution des dividendes servis sur ce premier semestre reste contenue avec une baisse moyenne de 11,07%.
En répliquant cette baisse sur le rendement global des SCPI pour l’année 2020, celui-ci s’établirait à 3,91 %. Cependant, ce scénario reste pessimiste car la plupart des sociétés de gestion envisagent une amélioration des rendements pour les troisième et quatrième trimestres notamment grâce aux reports de loyers négociés. Les rendements prévisionnels communiqués par certaines sociétés de gestion pour 2020 traduisent eux une baisse de 8,04% contre 9,44% lors de notre précédent Observatoire, ce qui correspond à un rendement global de 4,05% pour 2020. Ce scénario est lui plutôt optimiste car de nombreuses SCPI des secteurs les plus touchés comme le commerce ou l’hôtellerie n’ont pas communiqué de rendement prévisionnel, qui serait susceptible d’accentuer cette baisse.
En faisant la moyenne de ces deux rendements moyens (le plus pessimiste à 3,91% et le plus optimiste à 4,05%), le taux de rendement prévisionnel moyen en 2020 pour les SCPI serait de 3,98%, ce qui confirme nos prévisions du trimestre précédent.
Avant de conclure, il faut garder à l’esprit que nous ne sommes qu’à la moitié de l’année et que de nombreuses incertitudes persistent sur le plan sanitaire et économique. Les aides mises en place par l’Etat comme le chômage partiel, les PGE (Prêts aux entreprises garantis par l’Etat) que les entreprises ne commenceront à rembourser que l’an prochain ou encore les fonds de solidarité ont probablement permis d’atténuer l’impact à court terme de cette crise. Cependant, il y aura probablement des « dommages collatéraux » à plus long terme et d’après le FMI, la récession devrait atteindre -10,2% en France en 2020, ce qui doit nous inciter à la prudence.
En conclusion, cette situation inédite a été un stress test grandeur nature pour les SCPI obligées de faire face à des circonstances exceptionnelles et le résultat est plus que rassurant. Avec un taux de rendement qui pourrait s’établir aux alentours de 4% en 2020, la SCPI pourrait plus que jamais s’affirmer comme une valeur refuge en temps de crise.
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*Pierre Garin, anciennement responsable du pôle immobilier de LINXEA, prend la tête du pôle immobilier en remplacement de Raphaël Oziel, à ce poste depuis 3 ans. Il a pour mission d’enrichir l’offre immobilière, de consolider la relation avec les partenaires et les clients, et de piloter L’Observatoire des SCPI de LINXEA.
Pierre Garin a débuté sa carrière en 2008 en tant que chargé de clientèle chez Harmonie Mutuelle, la première mutuelle de France. Il a ensuite été gestionnaire de clientèle puis gestionnaire de clientèle patrimoniale à la Caisse d’Épargne de Midi Pyrénées pendant plus de 6 ans.
Expert de la relation client, il a rejoint LINXEA en 2018 en tant que Responsable du pôle immobilier où il n’a cessé de faciliter l’accès des épargnants aux SCPI.