Les Journées du patrimoine auront lieu les 19 et 20 septembre prochain. La réussite de cette manifestation vieille de 37 ans, l’engouement touristique pour les sites historiques et patrimoniaux qui ne se dément pas (l’été 2020 l’aura encore prouvé une fois !), et le succès du récent Loto du patrimoine démontrent que les Français sont particulièrement attachés aux belles pierres…
Un certain nombre d’entre eux décident de s’impliquer plus encore, en achetant directement un bien immobilier juridiquement estampillé « Monument Historique » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
Quel est l’intérêt d’un tel investissement ?
Un monument historique (MH) n’est pas forcément un château !
L’idée est tenace, mais fausse… Dans le cadre du dispositif « Monuments Historiques » attaché à la rénovation réalisée par des particuliers, un bien immobilier peut prendre diverses formes, pas obligatoirement « grandioses ».
Ainsi, il suffit que le bien présente un intérêt historique, artistique, architectural, mais aussi technique ou scientifique, pour être éligible au dispositif agréé par les ministères de la Culture et de l’Economie. Ces derniers ont dressé une liste éclectique, couvrant tous types de biens (de valeurs également très différentes) pouvant bénéficier de conditions de rénovation particulièrement avantageuses pour un particulier qui s’y engagerait.
Un MH n’est donc pas forcément un château : il peut s’agir d’un immeuble en centre-ville, ou d'une maison à la campagne… dont le prix d’achat est accessible à de nombreux contribuables. Les plus imposés (taux marginal d’imposition supérieur à 30 %) sont incités à s’intéresser à cet investissement original.
Acheter un MH pour le restaurer donne droit à une déduction d’impôt équivalente à 100 % du prix des travaux !
En plus de la satisfaction personnelle d’être un protagoniste actif de la sauvegarde du patrimoine, les investisseurs font une belle opération financière via des avantages fiscaux conséquents, accordés sous conditions.
En effet, l’investisseur peut déduire de ses revenus imposables (sur sa « TMI »), l'intégralité des dépenses engagées pour la restauration du bien ; déduction s'appliquant aussi aux frais d’acquisition et aux intérêts d’emprunts liés aux travaux. Cette déduction peut être étalée sur 3 ans, le temps de la réalisation des travaux encadrée par un Architecte des Bâtiments de France. Si le montant des travaux et charges crée un déficit foncier tel qu'il ne peut être amorti sur 3 ans seulement, une déductibilité sur le revenu imposable global peut encore se faire au cours 6 années suivantes. Ensuite, tout au long de la détention du bien, les nouveaux travaux donnent droit à une nouvelle déduction fiscale.
Contraintes associées
Pour bénéficier à plein de l’avantage fiscal, le propriétaire doit s’engager à restaurer le bien, à le conserver pendant au moins 15 ans, et à l’ouvrir éventuellement au public un certain nombre de jours par an pour obtenir des avantages fiscaux supplémentaires. Pas de contraintes, donc, dans ce dispositif, liées à un engagement de location ou à des plafonds de loyers ou de revenus. Le propriétaire peut occuper le bien ou le louer : le choix lui appartient. L’investisseur peut donc bénéficier des avantages fiscaux tout en occupant personnellement le bien.
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