Dans cette période de confinement, un sentiment d'inquiétude se renforce chez les acquéreurs qui restent néanmoins toujours motivés pour acheter.
Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis courtage, fait le point sur le marché du crédit immobilier et sur l'actualité réglementaire.
Evolution des taux et des conditions d'octroi du crédit
Alors que la crise sanitaire se poursuit, nos partenaires bancaires reprennent progressivement l’examen de nouveaux dossiers de demandes de crédit immobilier.
On remarque que les préoccupations des acquéreurs évoluent. Selon notre dernière étude réalisée avec OpinionWay, « Les Français et l'immobilier pendant le confinement », ils sont 74% à envisager une hausse probable des taux de crédit immobilier.
Leurs craintes sont justifiées : début avril 2020, les établissements bancaires ont augmenté leur taux de l'ordre de 0,15 à 0,5% pour tous les profils d'acquéreurs et pour tous les projets (résidence principale et secondaire, bien locatif). Cette décision est liée à la hausse de l'obligation assimilable au trésor (OAT) à 10 ans, indice de référence de l’évolution des taux de crédit, qui est passé de -0,30% à +0,10%.
Les Français craignent également que les conditions d'obtention de crédit se durcissent après le confinement. Selon note étude, 81% des personnes interrogées redoutent en effet que les banques deviennent plus exigeantes pour accorder des prêts et 77% d'entre elles pensent que les délais pour les obtenir vont s'allonger.
Les conditions d'octroi de crédit se sont déjà durcies avant la crise sanitaire : en décembre 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a recommandé aux banques de faire preuve de la plus grande prudence dans la distribution de prêts immobiliers en veillant à ce que le taux d'endettement des ménages n'excède pas 33% et en ne commercialisant plus de crédit de plus de 25 ans. Ces préconisations avaient entraîné un refus de financement pour un certain nombre de ménages. Dans ce contexte préoccupant, l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC) a donc demandé au HCSF de mettre entre parenthèses la mise en œuvre de ces recommandations et d'étudier, avec l’ensemble des acteurs du logement, les mesures à mettre en place pour favoriser la reprise de l’activité́ à l’issue de la période de confinement.
La baisse des taux d'usure pose problème
Les taux d'usure correspondent aux taux maximum que les banques sont autorisées à appliquer lorsqu’elles accordent un prêt aux particuliers. Ils sont destinés à éviter les abus. En pratique, les taux d'usure prennent en compte le taux d'intérêt nominal, l'assurance décès-invalidité, la garantie du prêt ainsi que les frais de dossiers et de courtage. Ils sont publiés par la Banque de France chaque trimestre à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques au cours des trois derniers mois, et sont majorés de 30%.
Depuis le 1er avril 2020, les taux d'usure ont encore baissé. Ils s'élèvent, par exemple, à 2,40% pour les prêts fixes compris entre 10 et 20 ans et à 2,51% pour des prêts de 20 ans et plus, ce qui est très faible. Par conséquent, ces taux rendent inéligibles au crédit un certain nombre de candidats à l'accession qui sont pourtant parfaitement solvables. Il s'agit, par exemple, d'emprunteurs à qui l'on applique un taux d’assurance décès-invalidité très élevé comme les seniors, ceux qui ont déclaré un problème de santé et payent une surprime ou encore ceux qui exercent des professions à risque (chauffeurs, pompiers, militaires...) et payent leur assurance plus chère. Mais d'autres profils d'acquéreurs risquent d'être concernés puisque les taux des crédits commencent à remonter et que le taux d'usure se basent sur les taux moyens appliqués le trimestre précédent.
Pour contourner ce problème, la formule de calcul des taux d'usure mériterait d'être révisée. Elle ne devrait pas intégrer l’assurance emprunteur, ou l'intégrer d'une autre façon. Mais cette décision relève avant tout du législateur.
Précision sur les délais de rétractation en cas de promesse de vente
Une ordonnance datant du 15 avril 2020 est venue préciser un point important : en cas de signature d'une promesse de vente, les délais de rétractation continuent de courir normalement, et ce malgré la crise sanitaire. Ainsi, l'acquéreur dispose bien de dix jours pour se rétracter et pour récupérer ses fonds versés sans pénalité. Ce point posait question après l'adoption d'une ordonnance datant du 25 mars 2020 qui a considérablement rallongé les délais de rétractation ou d’instruction des demandes d’urbanisme.