Quel sera l’impact du Covid-19 sur le marché des SCPI ?
par Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com
Les impacts du Covid-19 sur l'économie mondiale vont vraisemblablement dépasser ceux de la crise financière de 2008. Près de 3 Mds d'êtres humains sont confinés et les économies de nombreux pays ne fonctionnent plus que sur le volet des activités dites indispensables. L’ensemble des économies vont être impactées. Face à la conjoncture actuelle, les porteurs de parts de SCPI se posent de nombreuses questions et souhaitent notamment savoir quel sera l’impact pour le marché des SCPI. Dans cette Tribune, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, fait le point sur l’état actuel du marché des SCPI et les conséquences du Covid-19.
Les SCPI face à la crise sanitaire du Covid-19
Rappel sur les fondamentaux des SCPI de rendement
Les SCPI de rendement également appelées Pierre-Papier sont des fonds immobiliers collectifs qui ont pour vocation de distribuer des revenus potentiels réguliers. On dénombre 96 SCPI de rendement qui représentent une capitalisation de 61,4 Md € au 31/12/2019. La performance globale des SCPI en 2019 a été de 5,65 % répartie entre 4,40 % de TDVM et 1,25 % de revalorisation (VPM).
Il est également important de rappeler que les SCPI participent à l’économie réelle. Elles hébergent à ce jour plus de 35 000 locataires, répartis partout en France et en Europe sur 12 000 actifs immobiliers. En France, c’est plus de 400 000 salariés qui travaillent dans des locaux appartenant aux SCPI. Chaque année c’est plusieurs centaines de millions d’euros de travaux de construction, plus de 800 M€ de charges et de taxes locales (taxes foncières, etc.).
Les SCPI participent donc à l’économie réelle.
Elles sont aussi une source de pouvoir d’achat pour plus d’un million de Français. En moyenne c’est 275 €/mois de revenus par épargnant.e ayant investi en SCPI.
Il est également important de rappeler que chaque société de gestion a mis en place un plan de gestion d’anticipation avec des éléments fondamentaux :
Les Provisions pour Gros Entretien (PGE) :
Il s’agit d’un montant provisionné par la société de gestion sur son patrimoine en vue de gros entretiens (travaux de réaménagement notamment) pour les exercices suivants.
Le Report à Nouveau (RAN) :
Le report à nouveau est un indicateur intéressant lorsqu’il s’agit d’assurer la pérennité du taux de distribution de la SCPI. Il correspond à une partie du bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Il sert de réserve de distribution à utiliser pour pallier les aléas de la conjoncture ou ceux de la gestion locative.
Le travail d’Asset Management :
Dans un contexte de crise, l’enjeu des gérants est de soutenir au mieux les locataires de SCPI afin de réduire le plus possible la vacance locative (être en contact régulier avec l’ensemble des locataires). Cette stratégie est généralement payante sur le long terme.
Contexte général lié au Covid-19 et impact potentiel
Les commerces et les hôtels ne représentent pas la majorité du patrimoine des SCPI de rendement
Le patrimoine des SCPI de rendement est composé majoritairement de bureaux à 67,30 %, puis de commerces 19,98 %, d’actifs de santé 4,11 % au 31/12/2019.
On voit donc que les typologies commerces et hôtels ne représentent pas la majorité du patrimoine global des SCPI. Avec plus de 35 000 locataires, les SCPI profitent d’une grande mutualisation du risque
Une prise de conscience et une réaction immédiate des gérants de SCPI
La conjoncture actuelle impose aux sociétés de gestion de nombreux ajustements pour leurs SCPI et une totale transparence vis-à-vis de leurs porteurs de parts. Pour plus de clarté, MeilleureSCPI.com a analysé les différentes déclarations des sociétés de gestion. Il faut noter qu’à ce jour, la quasi totalité des gérants communiquent régulièrement auprès des épargnant.e.s.
Il ressort de ces communications :
- une anticipation de dividendes réajustés à la baisse pour certaines SCPI,
- une politique d’asset management immobilier très active et proche des locataires (mesure de différé de paiement de loyers, découpage du paiement des loyers...),
- certaines typologies d’immobiliers plus sensibles que d’autres (par exemple l’hôtellerie et certains types de commerces),
- une communication qui se veut d’une très grande transparence pour les porteurs de parts et qui reste à ce jour inégalée dans le monde de l’épargne.
La gestion des risques fait partie intégrante de l’expertise des gérants de SCPI et de leur exercice quotidien de pilotage de la performance des SCPI. La connaissance qu'ils ont de leur patrimoine ainsi que leur savoir-faire dans la Pierre-Papier leur permet d’identifier les enjeux, secteur par secteur, ville par ville, immeuble par immeuble, locataire par locataire.
De plus, les bulletins trimestriels d’information et les rapports annuels permettent aux sociétés de partager leur éclairage sur l’évolution de la situation et sur ses potentielles conséquences sur les performances des fonds au quotidien.
Dans le contexte actuel, les sociétés de gestion cherchent avant tout à limiter la vacance locative et à trouver des solutions avec les locataires pour prolonger les périodes d’engagement. Les SCPI gérant activement leur patrimoine immobilier ont donc déjà pris contact avec leurs locataires pour voir comment les accompagner au mieux. L'enjeu aujourd’hui n'est pas de sécuriser les loyers du mois de mars mais de pérenniser les baux sur le long terme pour protéger l’épargne des porteurs de parts.
Une réaction instantanée du gouvernement pour soutenir l’économie
Par ailleurs, le gouvernement a mis en place des mesures chocs pour le soutien de l’économie, avec en particulier :
- des délais de paiement des échéances sociales et/ou fiscales (URSSAF, impôts),
- la suspension des loyers, des factures d'eau, de gaz et d’électricité pour les PME en difficulté,
- la mobilisation de l’Etat à hauteur de 300 milliards d’euros et de Bpifrance afin de garantir des lignes de trésorerie bancaire dont les entreprises pourraient avoir besoin à cause de l’épidémie,
- un soutien de l’Etat et de la Banque de France (médiation du crédit) pour permettre aux entreprises de négocier avec leur banque un rééchelonnement des crédits bancaires,
- le maintien de l'emploi dans les entreprises par le dispositif de chômage partiel simplifié et renforcé.
Ces mesures devraient permettre aux entreprises de redémarrer leur activité dès la fin de cette crise sanitaire.
La crise du Covid-19 : une opportunité de réindustrialisation de l’économie européenne ?
Même s’il est trop tôt pour parler d’une réindustrialisation, la crise du Covid-19 a permis aux Français.es de prendre la mesure de la dépendance industrielle avec certains pays d’Asie. Une prise de conscience de la nécessaire réindustrialisation de la France et de l’Europe semble se dessiner.
« Il est important de garder à l’esprit que la population européenne compte aujourd’hui 513 millions d’habitants, un taux de chômage de 6,2 % et 15 877 milliards d’euros de PIB.* » indique Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. (* Source : Eurostat)
Les recommandations de MeilleureSCPI.com
Ne pas prendre de décision hâtive et garder le cap de son horizon de placement
La SCPI est un placement à long terme (horizon supérieur à 10 ans) ; lors de la dernière crise de 2008, les SCPI de rendement ont su faire face.
Les SCPI sont un des produits de placement les plus transparents sur le marché de l’épargne : aucun autre fonds n’apporte une telle transparence.
Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com ajoute « La SCPI est l’outil d’épargne le plus transparent du marché des placements et à ce titre, il permet d’avoir une lisibilité quasi parfaite de la situation de son placement, contrairement à d’autres véhicules d’investissement. Les porteurs de parts de SCPI qui sont dans une logique à long terme sont conscients de cette unité. »
Diversifier ses points d’entrée à différents cycles de marchés pour lisser le risque
Dans tout investissement, la mutualisation et le lissage des points d’entrée est primordial. Dans le cadre de l’investissement en SCPI et notamment dans le contexte actuel, il est recommandé d’investir progressivement à travers les versements programmés.
Les épargnants deviennent acteurs de leur épargne
Avec les SCPI de rendement, les épargnants peuvent facilement devenir acteurs de leur épargne : épargn’acteurs. Ils peuvent très aisément devenir les premiers consommateurs des locataires des SCPI de commerces dans lesquelles ils ont investi, par exemple.
« En optant pour les versements programmés, les Français.es peuvent se positionner à différents cycles de marchés. Une façon de décorréler son risque tout en diversifiant son patrimoine. » conclut Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
La SCPI est un investissement à long terme qui s’évalue donc sur cette échelle de temps. L’objectif pour la société de gestion est de conserver le flux régulier de revenus. Cet objectif est rempli grâce à la diversification des locataires, la solidité financière des SCPI, ses actifs tangibles et les actions d'anticipation mises en place.
Dans le contexte actuel, les revenus des SCPI seront impactés à court terme (2e trimestre). En ce qui concerne la variation de la valeur du capital, il est trop tôt pour se prononcer. La SCPI est un des outils les plus transparents et tangibles du marché qui, pour ces raisons, séduit les épargnants.