Le marché français de l’investissement en immobilier de santé a connu un 1er semestre 2019 calme avec seulement 211 M€ investis. Grâce à un 2nd semestre nettement plus dynamique, l’année 2019 s’achève finalement sur un volume d’investissement proche de 800 M€, soit +4% en 1 an. Le nombre de transactions est quant à lui demeuré relativement stable d’une année sur l’autre, à un niveau élevé (21).
2 acquisitions d’un montant supérieur à 100 M€, toutes deux réalisées par Icade Santé, sont venues animer le marché : celle de l’« Hôpital privé du Confluent » à Nantes pour 194 M€ auprès d’un groupement de médecins et celle d’un portefeuille de 12 actifs moyens et longs séjours (7 EHPAD, 4 cliniques SSR, et 1 clinique psychiatrique) pour une valeur de 191 M€ auprès de Swiss Life AM. Icade Santé confirme ainsi son engagement sur le marché des EHPAD mais n’en demeure pas moins dynamique sur celui des cliniques.
Après une année 2018 marquée par une performance historique pour les EHPAD, les cliniques ont de nouveau été majoritaires en 2019 avec 11 opérations représentant un total de 443 M€. Cette performance est en grande partie liée à l’acquisition, par Icade Sante, de l’« Hôpital privé du Confluent » à Nantes évoquée ci-avant ainsi qu’à l’acquisition par C2S (Eurazeo) de la « Clinique Belledonne » près de Grenoble. Les EHPAD totalisent quant à eux 132 M€ investis sur l’ensemble de l’année 2019 via 5 transactions. L’acquisition par Primonial REIM de 2 EHPAD franciliens auprès de Swiss Life AM pour 72 M€ constitue la transaction la plus significative enregistrée sur ce type de produit. L’acquisition du solde du portefeuille de Swiss Life AM (12 actifs moyens et longs séjours) par Icade Santé pour 191 M€ est par ailleurs la seule acquisition multi-produits de l’année.
Les foncières, absentes au 1er semestre, ont fait leur retour au cours des 6 derniers mois avec près de 400 M€ d’investissements, réalisés en totalité par Icade Santé.
Suivent les SCPI/OPCI qui totalisent près de 185 M€, investis pour l’essentiel en cliniques (79 millions) et en EHPAD (72 millions). Enfin, les opérateurs, à l’origine de près 20% de l’activité en 2018, sont restés actifs en 2019 avec plus de 110 M€ investis.
Après avoir enregistré une compression en 2018, les taux de rendement prime sont restés stables en 2019, à 4,50% pour les meilleures cliniques SSR, 4,25% pour les EHPAD et 5% pour les cliniques MCO. Des taux inférieurs peuvent néanmoins être observés à Paris, en première couronne ou dans les centres-villes de grandes métropoles.
Christophe Volle, Directeur du Pôle Investissement Résidentiel de JLL, analyse : « Après un démarrage poussif, le marché français de l’immobilier de santé a finalement clos l’année 2019 sur un volume légèrement supérieur à la moyenne des performances observées depuis 2012 (hors performance exceptionnelle de 2016). Ce montant, qui est stable d’une année sur l’autre, aurait pu être plus important si les opportunités avaient été plus nombreuses. En effet, la demande pour les actifs de santé français demeure extrêmement forte, mais le déficit de produits et les taux bas actuellement observés en France ont poussé certains investisseurs à se tourner vers d’autres marchés européens, afin de trouver des relais de croissance au marché français ».
En 2020, outre ce déficit de produits, le marché français sera probablement impacté par l’épidémie actuelle de Covid-19. Les impacts de cette épidémie évoluent quotidiennement et les équipes de JLL suivent ces évolutions avec la plus grande attention, bien qu’à ce stade il soit trop tôt pour en mesurer précisément les conséquences. Hors contexte sanitaire actuel, le patrimoine immobilier détenu par les opérateurs et les groupes de cliniques demeure important et constitue un véritable levier de croissance, assurant encore un potentiel d’externalisations pour les prochaines années.
Ces opérations, ajoutées aux VEFA, de plus en plus nombreuses pour répondre aux besoins importants de structures, et aux transactions générées par le mouvement de consolidation des opérateurs, pourraient générer d’importants volumes d’investissement. Encore faut-il que les opérateurs acceptent d’alimenter le marché en opérant des arbitrages.