La réponse de Nicolas Bouzou, économiste et de Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi
Dans un contexte économique mondial de croissance (+3,5% aux Etats-Unis, +2,5% en Europe), la France va mieux, avec notamment la création d’un million d’emplois sur les 5 dernières années. Mais cette économie mondiale se transforme en s’appuyant sur 2 vecteurs, la transformation technologique et la transformation climatique. Désormais il faut regarder le monde avec une vision à 360 degrés. Nous sommes dans la 3ème révolution industrielle où tout va très vite, plus les entreprises sont importantes plus leur croissance est rapide ainsi que leur rendement économique, créant des mastodontes plus puissants que certains états. Les économies développées aujourd’hui sont en voie de fragmentation géographique et l’immobilier en constitue un parfait reflet. La 3ème révolution industrielle métropolise et concentre les richesses, en témoigne ce chiffre inimaginable : l’Ile de France représente moins de 20% de la population métropolitaine et pourtant, en 2019, elle a concentré 45% des créations d’emplois de notre pays. On comprend mieux la tension qui existe sur les prix de l’immobilier et l’écart abyssal entre les grandes métropoles et certains territoires provinciaux.
Dans cette course à la croissance économique, les banques centrales (FED et BCE) cherchent à maintenir des taux directeurs très bas, afin de relancer les investissements et la croissance. En Europe, cette politique de taux durablement proche de 0 a fait exploser la demande de financements, en témoigne, le million de transactions dans l’ancien en 2019 et le record absolu de 1 078 Mds€ d’encours de crédits immobiliers.
Des taux bas qui vont durer
Les conditions financières vont rester très attractives pour les acheteurs de logements. La BCE contrôle les taux d’intérêt à court terme mais elle a aussi une grande influence sur les taux d’intérêt long terme qui déterminent les taux immobiliers, « le mandat de la BCE est de faire remonter l’inflation à 2% et de la contrôler à ce niveau, ainsi que d’éviter la spéculation obligataire. Par conséquent, les taux resteront proches de 0 pendant très longtemps. A court, comme à moyen terme, le risque de remontée des taux est infime », note Nicolas Bouzou.
« Bien que leurs marges d’intermédiation soient faibles, et malgré les appels à la prudence de la Banque de France suite au rapport du HCSF, les banques vont continuer de prêter afin de « capter » une clientèle de long terme qu’elles pourront rentabiliser dans le temps avec des produits maison », constate Philippe Taboret.
Deux marchés de l’immobilier
« Il est fort probable que les prix des logements continuent d’augmenter mais attention, il n’y a plus un marché de l’immobilier mais plusieurs marchés », analyse Nicolas Bouzou. L’activité économique est très concentrée dans les métropoles et le foncier se faisant de plus en plus rare, c’est aussi là que l’offre de logements est la plus inélastique : Résultat, les prix y sont donc structurellement en hausse. « A l’inverse, le marché de la « France périphérique » va globalement rester orienté à la baisse jusqu’à ce que la demande remonte », poursuit-il.
Certaines mesures politiques, telles que la reconduction du Pinel neuf dans les zones B2 et C, ou l’élargissement des zones et de la liste des travaux éligibles du dispositif Denormandie, devraient permettre de relancer le marché immobilier neuf et ancien dans ces villes de province « En permettant aux investisseurs de créer du logement dans ces zones détendues, l’Etat répond parfaitement à sa mission de dynamisation des villes moyennes, entrant dans le cadre du plan Action Cœur de Ville », commente Philippe Taboret.
Un modèle user-centric
Les emprunteurs sont désormais des millenials, nés avec le digital et des sociétés centrant leur stratégie sur l’expérience client : « A l’image des GAFAM, les banques et intermédiaires en crédits doivent changer leur modèle économique. En rendant l’achat plus simple et moins stressant, l’expérience client sera renforcée », explique Nicolas Bouzou. « Chez Cafpi, nous mettons tout en œuvre, digital, accueil en agence… afin de rendre le parcours client le plus fluide possible. Nous avons d’ailleurs récemment créé Partners by Cafpi qui rend les échanges d’informations entre courtier et agent immobilier simples, permettant aux futurs accédants d’éviter la multitude d’interlocuteurs », conclut Philippe Taboret.