La proposition de loi du député Mickaël Nogal, malgré ses bonnes intentions, risque d'enterrer les TPE et les PME du métier de la gestion locative au profit des plus grosses enseignes.
Les explications de Jean-Jacques Olivie, président d'Anacofi Immo.
Réconcilier bailleurs et locataires, c’est le défi que s’est fixé le député LREM Mickaël Nogal en déposant sa proposition de loi. Même s’il reconnaît par ailleurs, par comparaison à nos amis européens, que le régime français est globalement équilibré. L’objectif est je cite de « louer en confiance ».
Pour le principal de la réforme les propriétaires n’auront plus de problème de loyers impayés ou de dégradations locatives, les locataires n’auront plus peur de ne pas retrouver leur dépôt de garanties. Concrètement, en l’état de la réforme, les bailleurs vont désormais connaître une régularité de leur revenu, sous réserve bien évidemment d’avoir confié la gestion de leur bien immobilier à un professionnel. Ils pourront dormir tranquille, le professionnel lui garantira son loyer quels que soient les aléas.
Mais cela par quel tour de magie ? En imposant aux professionnels de la gestion immobilière de passer d’une obligation de moyens à une obligation de résultats. Si le projet de loi est voté en l’état, le professionnel devra supporter 100% des risques du bailleur. A charge pour lui de s’assurer en conséquence. Il paraît que les compagnies d’assurances sont d’accord. La bonne affaire.
Transfert du risque
Pour atteindre cet objectif le député Michaël Nogal n’hésite pas à contredire nos principes fondamentaux en économie. Une règle intangible veut que la marge revienne à celui qui supporte le risque. Or en l’espèce le risque du bailleur sera transféré en totalité à un tiers (le professionnel) qui non content de ne recevoir aucune contrepartie supplémentaire devra en plus supporter des charges supplémentaires par le coût des assurances. Il est un leurre de penser que parce que le professionnel est assuré ce n’est pas lui qui porte le risque mais la compagnie d’assurances. C’est bien méconnaître le fonctionnement de l’assurance.
Pour reprendre l’expression de certains commentateurs, la proposition de loi Nogal est une révolution. Alors allons y gaiement, dans le même esprit demain on pourrait imaginer demander aux compagnies d’assurance-vie de garantir aux particuliers le niveau de rendement défini au départ du contrat quel que soit leur propre taux de refinancement, aux fonds d’investissement de garantir le rendement des entreprises conforme au budget initial. Effectivement, on peut imaginer de changer de paradigme en transformant une règle économique fondamentale… mais cela n’est-il pas sans risque ?
Concentration du marché
Et pour autant est-ce que nous aurons moins d’impayés ? Aucune proposition dans le texte n’est faite en ce sens et c’est une donnée que je n’ai jamais vu régresser dans le temps. Est-ce que pour autant il y aura un meilleur rapport entre un bailleur et un locataire ? Peu probable puisque désormais le bailleur va pouvoir se désintéresser totalement de son locataire, le professionnel s’occupant de tout en lui récupérant 100% de son risque. Son rapport à l’immobilier deviendra identique à tout produit bancaire ou financier. On peut même craindre qu’il hésite à s’engager dans des travaux nécessaires d’amélioration.
En revanche le professionnel va voir ses marges diminuer. Les TPE et les PME du métier de la gestion locative vont disparaître au profit des grands leaders qui auront seuls les moyens de résister en partie aux compagnies d’assurance. A terme, ce marché de la gestion locative résidera entre les mains de quelques grands acteurs, la concurrence ne jouera plus, elle sera atomisée et les tarifs y seront imposés. A l’évidence le propriétaire y perdra également.
Et l’ironie de l’histoire, ce qui pourrait nous faire rire si le sujet n’était pas aussi sérieux, le Président Emmanuel Macron, qui a fait bondir pendant sa campagne et en tout début de son mandat l’ensemble de la filière immobilière en parlant d’immobilier de rente, sera désormais conforté dans sa théorie.
Si l’objectif du député Michaël Nogal est tout à fait louable le chemin pour y arriver nous semble dangereux car inéquitable. Le non-respect du principe économique « la marge suit le risque » ne peut à terme qu’avoir des conséquences lourdes pour notre politique du logement et donc pour le bailleur lui-même.
Comment faire pour éviter une telle situation ? Pousser plus loin la réforme pour un meilleur équilibre des forces. Soit en permettant aux professionnels de partager la marge du bailleur, soit en lui donnant les outils pour une efficace réactivité sur l’impayé, en réformant les procédures judiciaires. Mais ça, c’est loin d’être gagné... Soit, alors, en autorisant le recours aux avis à tiers détenteur qui permet de recouvrir immédiatement tout ou partie des sommes dues sur les revenus des locataires indélicats, comme le pratique quotidiennement l’administration fiscale pour se faire payer.