Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a été clair : les banques doivent désormais respecter stricto-sensu le critère des 33% d'endettement dans l'octroi des crédits immobiliers.
Autre impératif, la durée du prêt ne pourra plus excéder 25 ans et elles doivent accroitre leur vigilance sur l'apport des emprunteurs. Des recommandations que les banques ont décidé d'appliquer, et ce, depuis le début de l'année. But recherché : éviter le surendettement. Résultat : au moins 100 000 personnes devraient être directement affectées par ces nouvelles « règles ».
Certains Français pourraient se voir fermer les portes de l'accès à la propriété.
« Les taux ont été historiquement bas en 2019. En conséquence, le nombre d'emprunteurs a explosé et nous avons battu tous les records de transactions notamment dans l'ancien avec 1,1 million d'opérations. Or, en 2019 les dossiers avec un emprunt d'une durée de 25 ans représentaient 40% des financements que nous avons intermédiés et les dossiers sur 25 ans avec une quotité de financement supérieure à 105%, c'est-à-dire avec moins de 5% d'apport représentaient 28%, précise Mael Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com. Il est donc évident que les mesures du HCSF vont contraindre les banques à être beaucoup plus strictes et ce sont les emprunteurs les plus faibles, c'est-à-dire les jeunes qui vont les subir de plein fouet. Aujourd'hui, ceux qui empruntent sur 25 ans et plus sont principalement les ménages qui accèdent pour la première fois à la propriété, qui ont peu d'épargne et surtout peu d'apport et qui devront donc puiser dans leur épargne personnelle quand il y en a ou de faire appel à la solidarité familiale quand cela est possible. Le nombre d'emprunteurs issu de cette catégorie va donc irrémédiablement baisser ».
En 2019, qui a réellement emprunté sur ces durées longues ?
En observant les emprunteurs financés en 2019 par l'intermédiaire de Meilleurtaux.com, il est très facile de voir précisément qui seront les victimes directes des recommandations du HCSF. En effet, ceux qui empruntent sur 25 ans sont âgés de 32 ans (donc beaucoup plus jeunes que l'emprunteur moyen qui a 36 ans) et empruntent sur 25 ans environ 180 000€ quand l'emprunt moyen en France se situe à 223 000€ sur 21 ans et 6 mois (preuve qu'il s'agit bien d'un premier achat à plus faible budget).
En 2019, qui sont les emprunteurs qui ont dépassé le ratio de 33% d'endettement ?
Là encore les jeunes sont en première ligne car âgés de 33 ans, mais ils disposent de revenus tout à fait confortables et au-dessus de la moyenne nationale. En effet, le foyer moyen qui s'est vu accorder un prêt dont les mensualités dépassent les 33% de ses revenus nets affichent en moyenne 3900€ nets/mois. « Ce niveau de revenus illustre bien que les banques n'ont pas fait n'importe quoi et que si ce critère est dépassé pour atteindre 35 voire 37%, cela n'a été le cas que dans les foyers disposant d'un reste à vivre élevé, autrement dit les foyers plutôt aisés », précise Maël Bernier « les banques considérant prudemment les charges et étant très attentives à ce qu'on appelle le reste à vivre ».
« Il y a un véritable enjeu social aujourd'hui dans cette problématique de resserrement des conditions d'octroi suite aux recommandations du HCSF », explique Maël Bernier « en effet les revenus modestes et principalement les jeunes vont être les plus affectés, ils n'auront d'autre choix pour accéder à la propriété que d'augmenter leur apport personnel, mais encore faut-il que cela soit possible. En revanche, pour les ménages aisés disposant d'épargne, il leur suffira de modifier légèrement leur plan de financement », conclut Maël Bernier.