Après la crise profonde traversée entre 2009 et 2013, consécutive à la crise des subprimes, l’activité du marché immobilier portugais continue en 2019 sa dynamique amorcée en 2018.
Le potentiel du courtage en crédit
Depuis le 1er janvier 2018, le Portugal dispose d’un cadre règlementaire encadrant l’activité d’intermédiation en crédit immobilier et la fourniture de services de conseil relatif aux contrats de crédit immobilier (RJIC), avec la transposition de la Directive 2014/17/UE par le Décret-loi n°81-C/20179. Le secteur est supervisé par la Banque du Portugal, disposant des prérogatives en matière d’autorisation, d’enregistrement, de fiscalité et de sanctions en cas de non-respect du cadre légal.
Pour autant, il n’existe pas d’acteurs spécialisés uniquement dans le courtage en crédit, excepté Cafpi et un ancien courtier français installé à Porto. De manière générale, l’intermédiation est un service financier complémentaire proposé par des sociétés ou des individus ayant des liens commerciaux avec une ou plusieurs banques.
Un marché immobilier très attractif
Selon les dernières statistiques de l’INE (Instituto Nacional et Estatistica), alors qu’au niveau national, les prix ont augmenté de 6,42%, passant de 950€/m² au T1 2018 à 1 011€/m² au T1 2019, d’autres villes ont vu le prix de l’immobilier exploser sur la même période. Par exemple, +24,08% à Faro, +21,97% à Porto, +20,53% à Lisbonne, +19,21% à Cascais et à +18,57% à Oeiras. Dans l’ensemble, les prix des logements anciens ont enregistré une hausse supérieure à celle observée pour les logements neufs, respectivement 6,67 et 5,01%.
Si les prix ont fortement augmenté en 2019, l’année 2020 devrait voir une croissance des prix ralentie aux alentours des +3%, grâce à l’arrivée de nouveaux biens sur le marché.
Au 1er trimestre 2019 (sur 12 mois), de nombreuses villes, majoritairement situées en Algarve et dans la Zone Métropolitaine de Lisbonne, affichaient un prix de vente médian supérieur à la moyenne nationale.
Lisbonne (3 111€/m²) était en tête, et plusieurs villes dépassaient les 1 500€/m² : Cascais (2 389€/m²), Oeiras (2 062€/m²), Loulé (1 983€/m²), Lagos (1 800€/m²), Albufeira (1 761€/m²), Porto (1 682€/m²), Tavira (1 669€/m²), Odivelas (1 563€/m²), Lagoa (1 544€/m²), Funchal (1542€/m²) et Vila Real de Santo António (1 534€/m²).
Des acquéreurs étrangers très présents : les Français en tête
Plusieurs éléments peuvent expliquer que près de 2/3 des transactions sont réalisées par des étrangers : Des mesures fiscales très avantageuses, 300 jours de soleil par an qui offrent un cadre de vie remarquable, des prix nettement inférieurs à la France et un coût de la vie 35% moins cher qu’en France selon l’OCDE. Alors que les locaux et les résidents européens, fiscalisés au Portugal ne doivent fournir que 10% d’apport personnel, les non-résidents doivent, quant à eux, fournir 20% d’apport au minimum. Pour toutes les opérations d’investissement locatif ou de résidence secondaire, l’apport exigé est de 20% du prix d’achat au minimum (qu’ils soient résidents ou non). Enfin un apport minimum de 30% est demandé pour les investisseurs hors Europe.
En 2017, toujours selon l’INE, 7,7% des biens immobiliers ont été vendus à des non-résidents, ce qui correspond à 11,5% de la valeur totale des transactions (contre respectivement 7,3 et 12,5% en 2016). Les ventes de biens immobiliers à des non-résidents ont augmenté de 19,2% en nombre et de 22,6% en valeur par rapport à 2016 (+11,4% et +4,6% par rapport à 2015). Comme en 2016, les acquéreurs les plus nombreux étaient les Français (19,6% de la valeur totale), devant les résidents du Royaume-Uni (16,2%).
Quelles sont les différences entre le Portugal et la France
Au Portugal, l’absence de clause suspensive de financement et de compte séquestre, s’additionnent à des assurances hors de prix et ne couvrant pas tout (exemple : l’incapacité temporaire de travail en cas de problème de santé, « ITT »). Concernant la perte de travail, elle existe, mais tout comme en France, le coût élevé comparé à la prise en charge fait qu’elle est très rarement souscrite.
Pour Cafpi, il faut privilégier les taux fixes contrairement au Portugal où les taux variables sont souvent utilisés. « Pour le moment quelques banques portugaises proposent des taux fixes, mais Cafpi travaille en ce sens pour nouer des partenariats financiers avec les banques qui s’ouvrent aux taux fixes. En favorisant les taux fixes, les banques attireront d’autant plus les investisseurs européens souvent précautionneux lorsqu’il s’agit de dépenser de grosses sommes d’argent », explique Maria de Magalhaes, Cafpi Portugal.
Autre point important, les banques portugaises ont accès au fichier positif qui permet d’avoir plus de transparence sur les profils des emprunteurs. De plus, ce sont les banques qui préparent tous les dossiers pour le notaire et la signature des actes se fait à la banque, les notaires ne rédigeant que l’acte, permettant la signature définitive en 2 mois, contrairement aux 3 mois minimum requis en France.
« Le Portugal possède des dispositifs différents de ceux établis en France et il peut s’avérer risqué d’investir dans le pays sans passer par un professionnel établi sur place », conclut Maria de Magalhaes.