L’étude comparative Mazars, menée en collaboration avec l’ASPIM, s’intéresse ici à la stratégie et aux indicateurs clés utilisés par les SCPI et OPCI dans leur communication financière publiée en 2019.
Les FIA immobiliers grand public français poursuivent leur diversification. Si cette tendance se maintient, la capitalisation du marché français des fonds immobiliers non cotés destinés au grand public qui a dépassé récemment celle des foncières cotées SIIC pourrait d’ici quelques années passer devant celle des fonds ouverts allemands (1er marché des fonds immobiliers non cotés grand-public en Europe).
Stratégie d’investissement
- Internationalisation des SCPI : le poids relatif des investissements dans d’autres pays d’Europe a triplé depuis 2015 et s’établit à environ 12% à fin 2018, soit plus de 6 Mds€, au 1er semestre 2019 plus d’un tiers des investissements des SCPI de rendement est à l’étranger (quasi exclusivement sur la zone euro).
- Attractivité des secteurs de la santé, de l’hôtellerie et des résidences de service pour les OPCI et les SCPI dont la valeur vénale cumulée s’établit à plus de 5 Mds€ à fin 2018.
- A fin juin 2019, l’allocation sur les foncières cotées des OPCI représente 1,5 Mds€ soit 8% de leur actif net.
- Sur les SCPI, un niveau d’investissement indirect via des filiales en forte hausse (niveau d’actif immobilier indirect rapporté à la valeur estimée du patrimoine qui est passé de 2 à 17% en 4 ans).
- En comparaison avec les véhicules français, les fonds ouverts allemands ont une allocation à l’étranger beaucoup plus importante (au 31 mars 2019, plus de 65% de la valeur des actifs est à l’étranger avec plus de la moitié en dehors de la zone euro notamment aux USA et au Royaume-Uni).
Indicateurs financiers et liés au profil de risque
- Une information globalement lisible et pertinente sur les indicateurs de rendement ou liés au profil de risque (allocation géographique et sectorielle, risques locatifs, risques de liquidité).
Indicateurs extra-financiers
- Des pratiques très différentes selon les acteurs en matière d’indicateurs de performance RSE, ce qui peut rendre difficile la comparabilité.
- Les principaux indicateurs de performance environnementale utilisés sont l’âge énergétique du portefeuille immobilier, le pourcentage du portefeuille certifié ou labellisé, la performance énergétique moyenne en kW et ou en gramme C02 /m².
- Outre-Rhin, sur les fonds ouverts allemands, c’est le pourcentage de certification environnementale qui est le plus utilisé pour comparer les véhicules entre eux.
Recours à l’endettement modéré pour les SCPI comme pour les OPCI
- L’analyse des 60 premières SCPI en capitalisation fait apparaître qu’environ 80% d’entre elles ont un niveau d’endettement inférieur à 20%.
- Rapporté à l’actif total, le niveau d’endettement moyen pondéré des OPCI a été estimé à 15% en 2018.
« Cette seconde édition de notre étude sur la communication financière des FIA immobiliers « Grand Public » a été réalisée avec un panel de SGP de SCPI et d’OPCI deux fois plus étendu que la première. Elle nous amène à faire le même constat que l’an passé : une information globalement lisible et pertinente sur les indicateurs financiers mais des indicateurs qui pourraient davantage être généralisés et homogénéisés dans le domaine extra-financier et RSE », conclut Alexandre Kasse, Senior Manager, responsable de la filière fonds immobiliers chez Mazars.
L’étude Mazars « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers grand public » (OPCI et SCPI) est disponible ici.