Placement favori des français, encore plus dans cette conjoncture de taux bas, l’investissement immobilier est également un moyen d’optimisation fiscale efficace. A condition de prendre en considération toutes les composantes du placement et d’étudier les différents dispositifs légaux existants.
Les conseils de Quentin Romet, Président d’Homunity.
Immobilier, les solutions applicables à l’ancien ou au neuf
Investir en immobilier en vue d’une rente locative, nécessite la prise en compte de plusieurs paramètres. Dans l’immobilier neuf, la loi Pinel permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôts entre 12 et 21% (avec certaines contraintes comme la localisation du bien, l’obligation de louer, les durées comprises entre 6 et 12 ans). Dans l’ancien, on peut citer le dispositif Malraux qui permet de profiter d’une réduction allant de 22 à 30% du montant des travaux pendant 1 à 4 ans selon certaines conditions. Plus récemment, la loi Denormandie a été mise en place dans le cadre de politiques de redynamisation des centres-villes avec des avantages similaires au dispositif Pinel. Le type de location envisagé (meublé ou vide) joue également sur votre fiscalité future.
En effet, une location vide relève de la fiscalité des revenus fonciers alors qu’en meublé l’imposition se fait au titre des bénéfices industriels et commerciaux avec soit l’application du régime forfaitaire soit celle du régime réel. Enfin, en choisissant le statut de loueur en meublé professionnel ou non (LMP ou LMNP), il est possible de bénéficier de mécanismes pour diminuer sa facture fiscale et optimiser sa rentabilité (déficit déductible des revenus globaux, déduction des charges et des amortissements).
Optimisation fiscale par la pierre-papier, ou l’intérêt du crowdfunding immobilier
Optimiser sa fiscalité ce n’est pas seulement anticiper des possibilités de défiscalisation ou de réduction d’impôt sur le revenu, c’est également se poser la question des stratégies de placements à privilégier dans une optique de revenus complémentaires. Au-delà du côté attractif des rendements proposés (entre 7 et 10% sur des horizons court terme de 6 à 36 mois), le crowdfunding immobilier présente l’avantage d’une fiscalité claire et simplifiée depuis la loi de finance de 2018. En effet, les revenus générés par ce type d’investissement sont considérés comme des revenus mobiliers, malgré le sous-jacent immobilier, et sont donc assujettis au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou Flat tax), plafonné à 30% (prélèvements sociaux de 17,2% compris). À la différence des investissements en immobilier direct où l’imposition sur les revenus fonciers est dans la plupart des cas progressive, le modèle du financement participatif peut se révéler intéressant, notamment pour les TMI (tranche marginale d’imposition) supérieure à 14%.
Avec la suppression de l’ISF et la mise en place de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), l’investissement en crowdfunding immobilier a su tirer son épingle du jeu en échappant au calcul de l’assiette de ce nouvel impôt sur le patrimoine immobilier. Plus récemment, dans la continuité des politiques visant à encourager les Français à financer l’économie réelle, la loi PACTE a ouvert le dispositif PEA/PME aux titres issus du financement participatif. Cette mesure, attendue par les plateformes, permet de faire accéder le financement participatif aux avantages du plan d’épargne en actions à savoir notamment que les plus-values sont exonérées d’impôts (les prélèvements sociaux restent dus) après une durée de détention de 5 années. La mise en place concrète sur les plateformes d’une possibilité d’investir via un PEA/PME devrait avoir lieu courant 2020.
La France fait partie des pays de l’OCDE où les prélèvements fiscaux et sociaux sont les plus élevés. Ces derniers concernent à la fois le patrimoine financier, immobilier et professionnel. La fiscalité de l’épargne ayant également subi une hausse en atteignant le seuil de 17,2% pour les prélèvements sociaux (CSG-CRDS), il est donc utile, selon sa tranche marginale d’imposition, d’envisager certains placements dits d’optimisation fiscale ou de diversification afin de mieux gérer ses intérêts nets perçus in fine.