La fin d’année, nourrie des traditionnelles et légitimes questions patrimoniales et fiscales, est propice aux souscriptions de GVF, c’est-à-dire aux groupements fonciers viticoles. Dans un contexte de marchés boursiers tendus et de rendements au plus bas, ceux-ci séduisent à juste titre les investisseurs !
Le Château de la Gardine est une affaire de famille. Plus précisément, il s’agit de l’affaire de la famille Brunel depuis 1947, date à laquelle Gaston Brunel rachète 3 hectares à Châteauneuf-du-Pape. Il se lance alors dans une aventure empreinte de passion, de patience et de rigueur.
Epaulé par ses deux fils, Patrick (photo ci-contre) et Maxime, il a transformé l’essai et il a fait du Château de la Gardine une histoire dans laquelle s’inscrit aujourd’hui sa descendance. Tout ce monde s’affaire en agriculture raisonnée sur 54 hectares d’un seul tenant à Châteauneuf-du-Pape (photo ci-dessous), auxquels s’ajoutent 40 hectares à Rasteau et 40 hectares à Lirac.
Et c’est précisément pour entretenir cette dynamique collective que la famille Brunel a fait appel, à deux reprises, à l’équipe de Bacchus Conseil et aux solutions qu’offrent les groupements fonciers viticoles. « La première fois, c’était il y a une trentaine d’années, pour organiser une première transmission de l’exploitation. La seconde a eu lieu récemment, en 2018, afin de conforter la structure familiale du domaine tout en finançant son coût fiscal », détaille Patrick Brunel qui participe chaque année à l’animation des assemblées générales qui permettent de réunir les porteurs de parts de ce GFV qui, à 80 %, sont par ailleurs clients du domaine.
En plus de leur fonction légale, ces grandes réunions, amicales, festives et gastronomiques, sont l’occasion d’évoquer la valorisation des parts et d’organiser un marché secondaire au cours duquel les rares titres disponibles sont rapidement cédés aux amateurs qui se sont inscrits sur liste d’attente. Il faut dire que le Château de la Gardine a su séduire de nombreux clients tant par la qualité que par la diversité de sa production.
« Le recours aux GFV permet également d’œuvrer à la conservation du patrimoine. Patrimoine familial, bien sûr, mais aussi patrimoine culturel et gastronomique », confirme Vincent Maurel, qui co-dirige le Clos Saint-Jean (photo cuvée 1974 ci-contre), un autre domaine de référence de Châteauneuf-du-Pape. Reconnue par les meilleurs experts mondiaux, la production du Clos Saint-Jean se hisse régulièrement en tête des palmarès. Il faut dire qu’au Domaine, l’excellence se cultive au même titre que la vigne : « chaque année, nous remettons en cause notre travail. Notre objectif est de suivre notre cheminement identitaire afin de donner tout son potentiel au vin que nous produisons », souligne le dirigeant qui exporte actuellement 98 % de sa production et qui a obtenu 8 notes de 100/100 au Guide Parker, la première ayant été attribuée en 2005. Pour lui aussi, les enjeux de transmission, de pérennisation du domaine et de son développement sont au cœur de la démarche de constitution d’un GFV.
Chez Bacchus Conseil, cinq – bientôt six – personnes apportent ainsi des solutions pérennes aux exploitants viticoles répartis sur l’ensemble du territoire français. « Nous travaillons actuellement avec des domaines qui vont du Bordelais à l’Alsace en passant par la Champagne et bien sûr par la vallée du Rhône », explique son dirigeant, Jean-Claude Chasson (photo ci-contre) qui rappelle par ailleurs que, pour les exploitants, le recours aux GFV est une opération triplement gagnante. En effet, en plus d’obtenir un financement, il permet à la fois d’assurer la continuité de la production avec un souci constant de préservation de la qualité et de gagner en notoriété via les associés qui, de l’avis des producteurs, sont souvent « les meilleurs ambassadeurs qui soient ». Les associés, quant à eux, bénéficient d’intérêts réguliers, d’autant plus élevés qu’ils sont payés en bouteilles de vin de la propriété. Les niveaux de rendement peuvent avoisiner 4 %. Il s’agit donc d’une piste de diversification pertinente dans un contexte de rendements faibles.
« Actuellement, nous proposons quatre GFV, le Domaine de Villeneuve (Agriculture biologique et biodynamique) et le domaine Juliette Avril à Châteauneuf-du-Pape, le Domaine Bernhard et Reibel (Agriculture biologique) en Alsace et la Cave des Vignerons de Puisseguin à Lussac-Saint-Emilion. D’autres sont à venir : la Maison Devaux en Champagne dès la semaine prochaine et, un peu plus tard, un domaine de Pessac-Léognan dans le Bordelais », détaille Ludovic Lauzier, le directeur de Bacchus Conseil.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir dans un GFV
Dans un grand entretien qu’il nous avait accordé en début d’année, Jean-Claude Chasson expose les différents atouts des GFV en rappelant qu’il s’agit avant tout d’une affaire de passionnés. Il faut par ailleurs souligner que, depuis le 1er janvier dernier, l’abattement en matière de mutation à titre gratuit (donation/succession) sur les biens fonciers agricoles, et donc sur les parts de GFV, est désormais de 75 % jusqu’à 300 000 € et de 50 % au-delà.
Comme pour tout investissement de long terme, il est recommandé de choisir soigneusement, idéalement avec l’aide de votre conseiller en gestion de patrimoine, les domaines dans lesquels vous souhaitez investir. Comme on peut le constater avec les exemples du Château de la Gardine et du Clos Saint-Jean, deux domaines d’un même terroir peuvent présenter des différences en termes de vision, de philosophie, de méthodologie, de production ou encore de distribution. A vous de faire votre choix !
Une attention particulière doit par ailleurs être portée à l’intermédiaire en charge de la création et de la commercialisation des GFV. Si l’offre tend à s’étoffer à mesure que de nouveaux acteurs arrivent sur le marché, seuls deux acteurs historiques, Bacchus Conseil et les GFV Saint-Vincent, peuvent chacun s’enorgueillir d’une cinquantaine de GFV créés et de l’expérience qui y est associée.
Notez enfin que les montants à investir peuvent varier significativement d’un domaine à l’autre – de quelques milliers d’euros à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Les garanties, les niveaux de valorisation, les frais appliqués, la durée du bail et les conditions dans lesquelles les terres sont mises à disposition de l’exploitant, ainsi que les formules de perception des intérêts varient également d’un GFV à l’autre. N’hésitez pas à comparer les offres, à vous informer et à vous faire conseiller.
Thierry Bisaga