Les foncières cotées ont enregistré sur le mois d’octobre un nouveau record avec une progression de +3,1% et une hausse de +20,1% depuis le début de l’année (Indice Epra Eurozone net return). L’écart par rapport à l’indice généraliste Eurostoxx 50 (+23,2% depuis le début de 2019 - dividendes nets réinvestis) se réduit donc, enfin, sensiblement dans un contexte qui demeure continûment favorable à l’immobilier coté (ralentissement de la croissance mondiale et maintien durable des taux d’intérêt à des niveaux historiquement très bas).
Deux questions se posent :
1/ Allons-nous vers des territoires de valorisation dangereusement élevés ?
Nous ne le croyons toujours pas : les primes de risque par rapport aux taux à 10 ans sans risque sont considérables en Europe selon les classes d’actifs, elles se situent entre 6 et 3,5% alors même que les marchés ont intégré la durabilité des taux négatifs. La possibilité que les experts intègrent une compression des taux de capitalisation appliqués au patrimoine des foncières cotées dans leurs évaluations de fin d’année est selon nous élevée. La hausse des Actifs Nets Réévalués pourrait être ainsi la bonne surprise des publications de résultats 2019.
2/ Dans cet environnement boursier continûment haussier, convient-il de revenir massivement sur les foncières décotées (commerce et résidentiel allemand berlinois) en retenant l’hypothèse que l’écart de valorisation par rapport aux valeurs de croissance est désormais trop élevé ?
C’est le scénario récent privilégié par les marchés et particulièrement dans le secteur de l’immobilier coté. Cet engouement s’illustre notamment au travers de cinq foncières de commerce qui figurent parmi les dix plus fortes hausses du mois d’octobre.
Nous ne le croyons pas tant que des éléments tangibles de validation ne seront pas annoncés (transactions significatives sur des centres commerciaux Prime ; scénario précis, et purgé des recours juridiques, quant à l’évolution de la politique publique en Allemagne en matière de loyers résidentiels). Nous demeurons donc sous pondérés sur le résidentiel allemand, en particulier l’exposition berlinoise, ainsi que sur les foncières de commerce en nous concentrant sur les seuls acteurs Prime (c’est-à-dire détenant des espaces de commerces générant structurellement, en raison par exemple de leur situation géographique à proximité de terminaux de transport, des flux de visiteurs massifs) de ce segment.
Les moteurs de surperformance du fonds SOFIDY Sélection 1 ont été en octobre les segments alternatifs (logistique, résidences étudiantes) et le bureau. Le fonds a par contre pâti de son absence d’exposition aux foncières de commerce non Prime et à Icade (bureaux en périphérie parisienne et actifs de santé).