Une offre innovante dénommée Pinel² (prononcez Pinel au carré) et un exemple concret à Calvi, avec « La Résidence Elisa » (2B) - Cerenicimo
L’originalité réside dans sa proposition de 2 opportunités fiscales : le Pinel durant la première phase de 9 ans, de mise en location en nu ; puis le basculement en statut de loueur meublé.
Plusieurs constats ont présidé à la conception de cette formule
- D’une part, les programmes Pinel n’échappent pas aux inconvénients habituels des sorties de défiscalisation et amputés de la réduction d’impôt sur le revenu, l’investissement devient moins performant.
- D’autre part, la conjoncture est actuellement inflationniste sur le neuf. De ce fait la tentation classique de revendre aussitôt après la période de détention obligatoire se heurte à un principe de réalité. Au bout de 9 ans, le bien ne s’inscrit dans aucune catégorie : il est trop récent pour rejoindre les prix de l’ancien. Mais en même temps, il a perdu tous les avantages du neuf, notamment l’incitation fiscale.
D’où l’idée de donner au logement une 2ème vie fiscale, en organisant la bascule du nu vers le meublé. De plus, le propriétaire peut, s’il le souhaite, profiter de son bien entre deux périodes de locations saisonnières, par exemple.
Selon la simulation réalisée par Cerenicimo sur un bien de type T2 de la résidence et sur une durée de 20 ans, l’économie d’impôt Pinel atteint les 49 416€ avec un taux de retour sur investissement de 6,30%. Soit un gain net estimé à 120 861€ avec un effort d’épargne mensuel moyen de 565€ (simulation complète ci-dessous).
L’adjonction de 2 régimes fiscaux n’est pas à proprement parler une invention de Cerenicimo. Des particuliers ou des CGP y avaient sûrement songé d’eux-mêmes. La nouveauté vient de l’offre qui est faite : de la proposer d’emblée à l’acquéreur, sur un type de programme bien sélectionné.
C’est là tout le savoir-faire de Cerenicimo, car le Pinel² ne fonctionnerait pas partout. C’est pourquoi le choix de la résidence Elisa ne doit rien au hasard. Il résulte des méthodes de sélection de la société leader de l’immobilier d’investissement.
De plus, une demande locative sur place est indispensable. Elle existe en l’occurrence à Calvi, sinon la ville ne serait pas éligible au Pinel. Ensuite, il faut un marché de lPa location saisonnière. La vocation touristique de la cité corse n’est plus à démontrer. Là encore Cerenicimo, via sa filiale Propertimo a la capacité à gérer le bien pendant toutes les phases de l’investissement. Enfin, il faut que l’endroit plaise à l’acquéreur s’il souhaite en profiter pour lui-même. Là aussi, les conditions sont remplies.