Alors que s’ouvre cette semaine le congrès HLM et les discussions sur le budget 2020, un collectif de professionnels et représentant des propriétaires s’allient pour réclamer d’une seule voix le rétablissement de l’APL accession. Un dispositif d’aide jugé par tous aussi efficace que relativement peu couteux. Dans un marché immobilier marqué par la hausse des prix et menacé par une remontée des taux - certes, pas à court terme -, le retour de l’APL accession est un réel enjeu pour les ménages modestes qui ont un projet dans les années futures.
La suppression de l’APL accession n’a eu qu’un « impact limité » sur les dépenses de logement…
Pour rappel, depuis le 1er février 2018, l’APL accession, dispositif d’aide à l’achat pour les ménages modestes, a disparu, ou presque… Depuis, elle est limitée à l’achat de logements anciens situés dans certaines zones non tendues et totalement supprimée dans le neuf, avec une abrogation totale programmée en 2020 malgré ses défenseurs… Motif avancé à l’époque par le gouvernent : « l’article porte extinction du bénéfice de l’APL pour les accédants à la propriété, le Gouvernement assignant un objectif équivalent à des instruments de politique publique plus efficients ».
18 mois après la suppression du dispositif, les économies générées par la suppression de l’ALP sont plus faibles qu’attendu, comme en témoigne les chiffres publiés cet été par la Caisse nationale des allocations familiales : « Quant à la suppression des aides au logement concernant l’accession pour les prêts signés à compter du 1er février 2018, son impact est plus limité : 18 millions d’euros en 2018) ». Le gouvernement tablait à la base sur une économie de 50 M€ en 2018 et même 70 M€ en 2019 (Source : rapport PLF Logement 2019 du 3 octobre 2018).
Sa suppression n’a donc pas eu l’impact budgétaire attendu… Une déception, d’autant qu’au total, l’APL accession ne représentait en 2017 qu’environ 2% du budget consacré au logement par l’Etat (900 M€ sur 40 M€) avec une réelle efficacité.
Sa suppression n’a pas de sens économiquement car elle maintient les locataires dans le dispositif de l’APL location.
Chaque année environ 35 000 personnes devenaient propriétaires grâce à l’APL accession. Avec la quasi suppression du dispositif on peut estimer que ce sont autant de ménages restés locataires en 2018, avec un coût 3 fois plus élevé pour l’Etat.
En effet, le montant moyen de l’APL accession versé est de 155 € par mois, sur la durée du prêt qui peut atteindre 25 ans, compte tenu de l’allongement des durées de crédit notamment chez les ménages modestes. L’APL location représente en moyenne un montant supérieur, 260€ par mois, sur toute la durée de la location, qui peut aller jusqu’à 50 ans au moins pour un ménage de 35 ans.
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APL Accession : 155€ /mois X 25 ans = 46 500€ de dépenses pour l’Etat
APL Location : 260€ /mois X 50 ans = 156 000€ de dépenses pour l’Etat
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« Supprimer l’APL accession contraint certains ménages à rester locataires et donc à bénéficier encore de l’APL location, 3 fois plus couteuses pour l’Etat, annulant de fait les économies potentiellement réalisées, sans compter le manque à gagner fiscal en terme de TVA sur les logements neufs non acquis et de droits de mutation dans l’ancien…», explique Damien Hereng, président de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles.
L’APL accession un dispositif qui a fait ses preuves
Cette aide personnalisée au logement accordée sous conditions de ressources aux emprunteurs qui deviennent propriétaires via un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt Accession Sociale (PAS), créé en 1977, est un dispositif qui a fait ses preuves et permis à de nombreux ménages de devenir propriétaires.
« L’APL accession était l’une des aides les plus efficaces car elle était directement versée à la banque prêteuse par la CAF et venait donc réduire la mensualité de crédit payée par l’emprunteur, de 25% en moyenne ! Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permettait donc à des ménages dont l’endettement aurait été trop élevé sans cette aide de devenir propriétaire », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Dans un rapport datant d’octobre 2016, la Cour des comptes indiquait que ce dispositif permettait de diminuer de 1,7 à 2 points le taux d’effort des ménages accédants (part des revenus consacrée au logement).
« Actuellement, le contexte actuel de taux bas laisse croire que tout le monde peut acheter, mais c’est faux ! Les banques sont plus sélectives et à ce niveau de rentabilité des crédits immobiliers, elles privilégient les meilleurs dossiers, avec les revenus les plus élevés… sans compter que la hausse des prix dans les grandes villes pénalise les ménages modestes qui, sans ce coup de pouce ne peuvent pas acheter… et qu’en sera-t-il si les taux remontent ? », s’inquiète Sandrine Allonier.
Cette aide pourrait en effet devenir indispensable pour les ménages modestes en cas de remontée des taux… D’ailleurs, le dispositif va être rétabli dans les territoires d’Outre-mer, alors pourquoi pas en métropole ?
« Accéder à la propriété est une priorité pour la plupart des Français. C’est la fois un projet de vie et un moyen de préparer sa retraite. Il est essentiel de pouvoir accompagner les ménages modestes pour qui devenir propriétaire peut-être un véritable parcours du combattant », analyse Christophe Demerson, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi).
Témoignage de Eloise, 37 ans, toujours locataire et bénéficiaire de l'APL location, car elle ne peut plus bénéficier de l'APL accession…
« Fin 2017, nous avons souhaité acheter mon mari et moi, mais malheureusement trop tard, l’APL accession devant être supprimée début 2018… La banque avait calculé qu’avec nos 2 500€ de revenus et 3 enfants à l’époque, nous avions pourtant le droit à 125€ d’APL accession, pour des mensualités de 450€ par mois sur 25 ans et 120 000€ de prêt. Finalement nous sommes donc toujours locataires… Nous payons un loyer bien supérieur, de 570 €, et touchons chaque mois 252€ d’APL location, soit 2 fois plus que si nous avions acheté ! Cela n’a pas de sens ! En attendant nous bénéficions d’un logement à loyer modéré et nous ne sommes toujours pas propriétaires, alors que cela fait 2 ans que nous voulons acheter… nous ne pouvons même pas profiter des taux bas et constituer un patrimoine pour nos enfants, qui sont désormais 4 !
Afin d’alerter le gouvernement sur la nécessité de rétablir l’APL accession, plusieurs professionnels du logement, fédérations, associations se mobilisent sur les réseaux sociaux, et notamment l’UNPI, la FFC, l’Apic, Procivis et Groupe Gambetta.