... pour les primo-accédants et les autres accédants !
Grâce à l’ensemble des éléments collectés par Cafpi, leader du marché des courtiers en crédits, il est possible de connaître précisément le profil des emprunteurs réalisant un achat immobilier à Paris. Après analyse, il apparaît notamment que le montant moyen emprunté et la durée moyenne du prêt augmentent, tant chez les primo et autres accédants. A contrario, les investisseurs se focalisent sur des biens plus petits. Montant moyen emprunté, revenu annuel moyen par famille, durée initiale du prêt… autant d’informations qui permettent de dresser avec précision le profil des primo-accédants, des autres accédants et des investisseurs à Paris.
Evolutions comparables du profil des emprunteurs primo-accédants et des autres accédants
On observe une augmentation de +47,6% du montant emprunté par les primo-accédants parisiens, entre 2014 et le 1er semestre 2018, passant de 302 400€ à 446 200€, comparable avec l’augmentation de +37,1% de l’enveloppe emprunté par les autres accédants parisiens (passant de 528 000€ à 723 900€ sur la même période). Du côté du taux d’apport, -9 points pour les primo-accédants, avec 34% en 2014 contre 25% en 2019, alors que pour les autres accédants, ce taux est descendu de 11 points. « Pour compenser la hausse des prix de l’immobilier parisien de 23,2% sur les 5 dernières années, les primo et autres accédants ont dû augmenter de plus de 3 ans la durée de leur emprunt », souligne Pierre-Henri Vevaud, Directeur régional Grand Paris de Cafpi.
On observe également une hausse du revenu annuel moyen par famille, de +18,9% pour les primo-accédants et de +7% pour les autres accédants en 5 ans « conséquence de l’envolée des prix sur Paris, seuls les CSP+ et les héritiers peuvent acheter dans la capitale, les employés ou cadres moyens travaillant sur Paris se voient obligés de migrer vers la petite et grande couronne francilienne », poursuit Pierre-Henri Vevaud.
L’impact de l’IFI sur les investissements locatifs à Paris
Alors que le montant moyen emprunté par les investisseurs sur Paris augmentait de 23,2% entre 2014 et 2017, passant de 222 600€ à 274 300€, il a fortement diminué depuis, pour atteindre 211 700€ lors du 1er semestre 2019 (-22,8%). « L’arrivée de l’Impôt sur la Fortune Immobilière en 2018 a refroidi les particuliers souhaitant investir dans la pierre. Par conséquent, l’effort consenti pour investir sur Paris a fortement baissé, en témoigne la baisse du montant emprunté et le taux d’apport moyen qui est passé de 22% en 2017 à 10% lors du 1er semestre 2019 », explique Cyril Ballatore, Directeur de secteur sur Paris de Cafpi
Des investisseurs qui se tournent vers l’immobilier neuf
On remarque également que les investisseurs sur Paris se sont tournés plus vers le neuf, à un niveau jamais atteint au cours des 5 dernières années. Lors du 1er semestre 2019, la part d’investissements dans l’ancien a diminué pour atteindre 68%, après 74% en 2018 (niveau proche de celui des années 2015 et 2016) et 94% en 2017 (pic semblable à celui de 2014). « La reconduction du Pinel A, A bis et B1 en 2018, a incité les investisseurs sur Paris à favoriser le neuf », note Pierre-Henri Vevaud.
« Le marché immobilier parisien est unique en France, malgré un prix moyen au m² supérieur à 10 000€, la demande est toujours présente et les prix continuent d’augmenter, au détriment de nombreux profils qui se voient dans l’obligation de s’éloigner du centre de Paris pour rejoindre les couronnes franciliennes », analyse Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.
La politique accommodante de la BCE et la forte concurrence entre les banques devrait participer au maintien des taux bas. « Les taux avantageux, associés à une durée d’emprunt plus longue, permettront de compenser, en partie, la hausse des prix sur Paris », conclut-il.