Par Arnaud Monnet, Directeur général d'Horizon AM
Après des années de désamour, l’immobilier résidentiel suscite de nouveau l’appétit des investisseurs institutionnels en quête de diversification et de rendement. Au-delà du résidentiel traditionnel, ils investissent aussi de plus en plus dans l’habitat alternatif, résidences étudiantes et résidences seniors en tête. Mais de nombreux points de blocage réglementaires et fiscaux restent encore à lever.
Longtemps délaissé par les grands assureurs et autres mutuelles, l’immobilier résidentiel et l’habitat alternatif (résidences étudiants, résidences seniors, logement social…) retrouve une place de choix dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels. Selon une récente étude de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), l’immobilier alternatif et résidentiel sous toutes formes dominent en effet largement dans les choix des investisseurs européens en 2019. Ainsi, 66% des personnes interrogées envisageaient d’investir dans des actifs immobiliers alternatifs contre 28% seulement en 2015. Un véritable retournement pour un segment de l’immobilier largement ignoré par les grands investisseurs pendant de nombreuses années.
De fait, au début des années 2000, les investisseurs institutionnels sont massivement sortis de l’immobilier résidentiel, jugé peu rentable. Et pour cause. Les prix du résidentiel, à la vente, ont fortement bondi en l’espace de quelques années, mais les montants des loyers n’ont clairement pas suivi la même tendance. Ainsi, si les prix d’acquisition ont progressé de 150%, dans le même temps, les loyers n’ont crû que de 30%. Un effet ciseau qui a fortement détérioré les rendements de l’immobilier résidentiel alors même que les coûts de gestion connaissaient une forte inflation.
Explosion des prix des bureaux et commerces
Ces grands investisseurs ont alors privilégié l’immobilier de bureaux et de commerces, affichant des rendements beaucoup attractifs. Pourtant, le vent est actuellement en train de tourner. Et pour cause. En l’espace de 10 ans, les prix de l’immobilier de bureaux et de commerces ont tout simplement explosé, au point d’alerter les pouvoirs publics sur les méthodes de revalorisation des parts de SCPI. Un « boom » des prix d’acquisition qui, mécaniquement, a donc conduit à une baisse du rendement locatif des bureaux et des commerces.
Or, dans un contexte de taux d’intérêt durablement bas, voire négatifs, et d’une absence prolongée d’inflation, les institutionnels se doivent de changer leur fusil d’épaule et de trouver de nouvelles opportunités de placements afin de préserver le rendement de leurs portefeuilles d’investissement et de diversifier leurs placements. L’immobilier résidentiel retrouve alors grâce aux yeux des investisseurs institutionnels. Certes, le résidentiel français affiche toujours un rendement inférieur à l’immobilier de bureaux et de commerces. Toutefois, le différentiel de rendement entre ces deux typologies s’est fortement réduit au fil des années, redonnant à l’immobilier résidentiel tout son attrait.
Du résidentiel à l’habitat alternatif
Le regain d’appétit des institutionnels ne se cantonne toutefois pas à l’immobilier résidentiel stricto sensu. De plus en plus, ces grands investisseurs tournent en effet leur regard vers l’habitat alternatif. Résidences étudiantes, résidences seniors, logement social voire les crèches suscitent désormais l’engouement des assureurs et autres mutuelles et gagnent du terrain dans leurs portefeuilles d’investissement. La raison est simple : dans ce type d’investissement, l’institutionnel n’est plus en lien direct avec plusieurs locataires d’un immeuble mais avec un seul et unique interlocuteur, à savoir le gestionnaire du bien immobilier. Résultat : la relation avec le bailleur gagne en simplicité et la présence de cet interlocuteur rassure l’institutionnel.
Mieux, cet appétit retrouvé pour l’immobilier résidentiel et l’habitat s’inscrit pleinement dans la stratégie ISR ou éco-responsable des investisseurs institutionnels à l’heure où l’extra-financier prend une part prépondérante dans leurs décisions d’investissement. Ainsi, les institutionnels allient rendement et démarche responsable. En participant à la construction de logements et de structures d’accueil à vocation sociale, les institutionnels luttent contre le mal-logement et favorise la mixité sociale voire la rénovation d’immeubles vétustes. Des initiatives qui leur permettent de conforter leur responsabilité sociétale.
Des obstacles à lever
Pour autant, l’immobilier résidentiel continue d’occuper une part encore modeste dans les placements immobiliers des institutionnels. De fait, de nombreuses contraintes juridiques et réglementaires constituent encore des points de blocage à l’investissement, à l’image de l’encadrement des loyers. Une meilleure homogénéité dans les réglementations et les exigences d’une ville à l’autre en matière de construction d’habitat seraient également les bienvenues pour des investisseurs qui pâtissent d’un manque cruel de visibilité. Si la loi ALUR va dans le bon sens, il est toutefois impératif d’aller plus loin. Ce manque de stabilité au niveau politique, tant local que national, et au niveau de la fiscalité, représente un véritable frein à l’investissement. Il est donc impératif de trouver un terrain d’entente pour attirer davantage les investisseurs dans le résidentiel traditionnel et alternatif.