Knight Frank dresse le bilan du marché locatif des bureaux d’Ile-de-France
au 1er semestre 2019
593 000 m² de bureaux ont été placés en Île-de-France au 2e trimestre 2019. Légèrement plus élevé qu’au 1er trimestre, ce volume porte à 1,13 million les mètres carrés de bureaux commercialisés sur l’ensemble du 1er semestre, soit une baisse de 15 % sur un an mais une progression de 6 % par rapport à la moyenne décennale. « Plutôt que le ralentissement de l’activité économique, c’est l’absence de très grandes transactions qui est la cause principale du recul de la demande placée depuis le début de 2019. La rareté de l’offre disponible et la hausse des valeurs locatives ont également limité le nombre de nouvelles transactions, en ralentissant les prises de décision et en incitant les utilisateurs à renégocier leur bail plutôt qu’à déménager » explique Philippe Perello, Associé gérant de Knight Frank France.
Socle de l’activité locative, le segment des petites et moyennes surfaces (˂ 5 000 m²) n’affiche qu’une baisse de 3 % sur un an, malgré la forte pénurie de l’offre dans Paris et alors que continuent de s’y multiplier les espaces de coworking. Cette solidité tranche avec le recul important des transactions supérieures à 5 000 m². Au nombre de 34 au 1er semestre 2019, celles-ci totalisent près de 360 000 m² soit une baisse de 34 % sur un an.
L’Ouest à la peine
Le Croissant Ouest affiche la plus forte baisse de ce 1er semestre 2019, avec des volumes placés inférieurs de 30 % à ceux du 1er semestre 2018 du fait du très net ralentissement de l’activité dans le secteur Péri-Défense. Le recul de la demande de grandes surfaces a également pesé sur les performances de La Défense.
Avec près de 453 000 m² placés au 1er semestre 2019 (- 16 % sur un an), Paris intra-muros a plutôt bien résisté compte-tenu de la forte pénurie de l’offre disponible et d’un taux de vacance maintenu sous le seuil des 3 % depuis maintenant sept trimestres. La raréfaction de l’offre pèse notamment sur les performances du marché des petites et moyennes surfaces dans le quartier central des affaires (Paris QCA), avec des volumes commercialisés en baisse de 19 % sur un an.
Coworking : 62% du marché parisien
Les acteurs du coworking ont déjà absorbé 119 000 m² de bureaux au cours du seul 1er semestre 2019, contre 130 000 m² sur l’ensemble de 2018. Plusieurs transactions de petites et moyennes surfaces ont été recensées. C’est sur ce créneau de marché que s’est distingué DESKEO. Récemment acheté par l’Américain KNOTEL, celui-ci a loué plus de 15 000 m² en une dizaine de mouvements à Paris et Boulogne. Toutefois, « la progression fulgurante du coworking tient avant tout à la multiplication des prises à bail de grandes surfaces. Depuis janvier, le coworking est ainsi à l’origine de huit opérations de plus de 5 000 m² en Île-de-France, ce qui en fait le secteur le plus dynamique du semestre devant les services et les nouvelles technologies », remarque Philippe Perello.
Si quelques mouvements ont été recensés en 1ère et 2ème couronnes, le coworking reste un phénomène très parisien. C’est dans la capitale qu’ont en effet été signées toutes les grandes transactions du coworking depuis janvier. Avec huit opérations supérieures à 5 000 m², ce dernier représente même 62% du volume des grandes transactions recensées à Paris, alors que cette part n’était « que » de 25% en 2018 et de 8% en 2017.
Offre : en attendant 2020
Après avoir fortement régressé entre le début de l’année 2015 et la mi-2018 à -23%, le volume de l’offre immédiate en région parisienne s’est progressivement stabilisé avec un recul de 7% entre la fin du 1er semestre 2018 et la fin du 1er semestre 2019.
Si le volume des livraisons prévues en 2019 en Ile-de-France pourrait être supérieur de 19% à celui de 2018 (956 000 m² contre 764 000 m²), seuls 29% des projets achevés au 1er semestre ou attendus au 2ème semestre sont encore disponibles. Le renouvellement de l’offre devrait ensuite s’accélérer, avec 1,8 million de m² en chantier à livrer d’ici la fin de 2021 dont 1,1 million reste disponible. L’Ouest concentre une bonne part des développements, avec un volume équitablement réparti entre le Croissant Ouest et La Défense. Dans le quartier d’affaires, 280 000 m² seront livrés en 2020 et 2021, renouant ainsi avec le niveau élevé du milieu des années 2010 ; une production abondante que le marché avait alors mis cinq ans à absorber en totalité.
Poursuite de la hausse des valeurs à Paris
À Paris, les chantiers et les projets dotés de permis de construire sont également nombreux. Ainsi, 616 000 m² pourraient être livrés en 2020 et 2021 dans la capitale. Toutefois, ce volume est déjà pré-commercialisé à 55% en raison du positionnement très en amont des utilisateurs, comme l’ont encore récemment illustré quelques grandes transactions (« Cortis » dans le 17e, « Ateliers Gaité » dans le 14e). Dans le QCA, quelques projets d’envergure sont encore attendus dans la Cité financière mais l’offre future est bien plus fournie dans le secteur de l’Etoile. « Nul doute que la forte demande des grands utilisateurs, soucieux d’accompagner leur croissance et de proposer un cadre de travail susceptible de retenir ou d’attirer les talents, permettra l’absorption rapide des projets de bureaux les plus qualitatifs », annonce Philippe Perello. La rareté de l’offre pourrait donc se prolonger bien au-delà de 2019 et continuer de faire pression sur les valeurs locatives. Si le loyer prime est stable d’un trimestre sur l’autre (845 €/m²/an), le loyer moyen parisien progresse de fait assez nettement, atteignant ainsi 650 €/m²/an dans le QCA soit une hausse de 6% sur 1 an. Les mesures d’accompagnement sont quant à elles orientées à la baisse à Paris, comprises entre 8 à 15% alors qu’elles atteignent 20 à 30% dans les autres pôles tertiaires franciliens.