Alors que les taux de crédit ont atteint en mai un nouveau record historique c’est au tour du taux d’emprunt d’Etat à 10 ans d’atteindre en juin un niveau inédit en franchissant pour la 1ère fois la barre des 0% pour atterrir en territoire négatif. Dans ce contexte inédit découlant de la politique accommodante pratiquée par la BCE depuis plusieurs mois, les banques disposent de liquidités qu’elles préfèrent actuellement prêter aux particuliers - même à des taux très bas - plutôt que de les placer, à taux négatifs ! Mais comme la concurrence interbancaire est forte, elles doivent rester compétitives pour continuer à produire des volumes de crédits immobiliers importants et peu risqués, ce qui tire les taux vers le bas…
Les taux d’emprunt d’Etat à 10 ans en territoire négatif : un impact positif pour le crédit immobilier
C’est inédit… Suite aux nouvelles déclarations de Mario Draghi le 18 juin, le taux d’emprunt d’Etat à 10 ans est descendu sous la barre des 0%, à -0,002%, pour la 1ère fois depuis le lancement de l'OAT TEC 10 en 1996. Le dernier record en date était de 0,10% en juillet 2016, une année où les taux de crédit avaient également atteint des niveaux inédits. « Avec ce taux de rendement des OAT 10 ans devenu négatif, on est actuellement en terre inconnue… Pour rappel, on s’attendait à une remontée des taux en 2019 ! Dans ce contexte, il est très difficile de faire la moindre prévision sur l’évolution des taux à moyen terme. Mais une chose est sûre : le crédit immobilier est plus que jamais stratégique pour les banques, car c’est un moyen rentable et peu risqué de placer leurs liquidités, d’autant qu’aujourd’hui elles n’ont que très peu d’autres alternatives », analyse Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.
En effet, la politique de BCE a conduit à une situation de taux historiquement bas avec un taux principal de refinancement à 0% et un taux sur les dépôts négatif (-0,4%). Les banques, qui disposent de liquidités plus ou moins importantes selon les établissements, ont la nécessité de les placer… Le faire auprès de la BCE, à taux négatifs, n’a aucun intérêt si ce n’est le très faible niveau de risque proposé, et représente même une charge pour les banques. Elles préfèrent donc placer leurs liquidités en prêtant aux particuliers d’autant qu’en France, le taux de défaut sur les crédits immobiliers est le plus faible d’Europe (0,1% de crédits impayés). Et même si la rentabilité des crédits est faible, elle reste positive !
Dans ce contexte, les banques ont toutes la même stratégie : une politique offensive sur le crédit immobilier ce qui les conduit à baisser leurs taux, notamment sur les meilleurs profils. « Les écarts de taux entre les profils se creusent à nouveau… Les banques ciblent toutes les clients haut-de-gamme, quitte à dégager une plus faible rentabilité au départ sur le crédit en raison des taux très faibles mais avec un risque proche de zéro et un remboursement plus rapide, donc des liquidités qui pourront à nouveau être placées dans 10 à 15 ans... », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Cela va-t-il durer ? Tant que la BCE poursuivra sa politique, l’environnement de taux restera très bas. Dans le contexte actuel de taux d’emprunt d’Etat négatifs, ou très faibles, les obligations perdent de leur attrait, tout comme d’autres placements comme les actions, plus volatiles avec des rendements moins attractifs actuellement… « Tant qu’il n’y aura pas de marchés offrant une meilleure rentabilité ou un meilleur couple rendement/risque que le crédit immobilier, la bataille du crédit se poursuivra, avec des baisses de taux à la clé, pour les meilleurs profils notamment. Même si à ce jour le potentiel de baisses reste tout de même limité ! », prévient Jérôme Robin.
Rappel : en juin, des baisses de taux ciblées… et une hausse isolée
Début juin, plusieurs banques ont à nouveau baissé leurs taux, jusqu’à 0,20% en ciblant parfois certaines durées, certaines professions (professions libérales et fonctionnaires) ou en fonction du niveau d’apport de l’emprunteur. Une banque a même remonté ses taux de crédit de 0,10% mais uniquement sur les tranches de revenus les plus faibles (moins de 40 000€ pour un célibataire, moins de 50 000€ pour un couple).
Les taux de crédit immobilier atteignent toujours en moyenne :
- 1,25% sur 15 ans,
- 1,45% sur 20 ans et
- 1,65% sur 25 ans,
avec des taux record négociés pour les meilleurs profils à :
- 0,3% sur 7 ans,
- 0,5% sur 10 ans,
- 0,6% sur 15 ans,
- 0,8% sur 20 ans et
- 1,1% sur 25 ans.
« Les banques cherchent globalement toutes à prêter à la même cible de clientèle, aux emprunteurs les plus rentables et les moins risqués. C’est cette concurrence qui conduit à de nouvelles baisses des taux sur les meilleurs profils, souvent pour les hauts revenus qui empruntent sur des durées courtes, et avec peu de risques… dans ce contexte, même avec peu de marges, le crédit immobilier est rentable pour les banques, mais la domiciliation des revenus est essentielle pour bénéficier des meilleures conditions », conclut Sandrine Allonier.