En vigueur depuis le 1er janvier, la loi Denormandie introduit un nouveau dispositif fiscal d’investissement locatif dans l’immobilier ancien. MeilleursAgents, n°1 de l’estimation immobilière en ligne, a étudié* la rentabilité d’un investissement et les risques associés, en tenant compte du coût de l’emprunt dans l’ensemble des villes de métropole éligibles au dispositif (214 villes**).
Principaux enseignements de l’étude
- 70% des villes de métropoles concernées par le dispositif présentent une rentabilité positive et un profil de risque rendant un investissement intéressant (147 sur 214).
- Un investissement de 100 000€ à crédit permet d’espérer une rentabilité pouvant atteindre 3% dans ces mêmes villes (jusqu’à plus de 10% pour un investissement comptant).
- Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg : le top 3 des villes les plus attractives pour investir avec le dispositif Denormandie.
- Les 20 villes les plus attractives se concentrent principalement en Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est (4 villes par région).
Une initiative pour revitaliser les centres villes
Le dispositif Denormandie simplifie le Pinel ancien et concerne les acquéreurs d’un logement ancien souhaitant mettre celui-ci en location. Il ouvre droit à une réduction d’impôts sur l’ensemble de son investissement identique à celles de la loi Pinel sur le neuf (entre 12 et 21% selon la durée de location). Pour en profiter, les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération et l’investissement doit porter sur un bien situé dans l’une des communes signataires de l’Action cœur de ville**.
« Cette initiative est à saluer alors que de nombreuses villes moyennes françaises connaissent une dégradation de leur parc d’habitat privé », analyse Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de MeilleursAgents. « Au-delà de la problématique de la rentabilité, la loi Denormandie permet d’aiguiller l’investissement vers la revitalisation et le développement de ces centres villes dans une démarche de long-terme ».
Si chaque investissement dans une ville éligible au dispositif constitue un pari sur l’avenir, toutes ces villes ne sont pas égales aujourd'hui sur le plan de la rentabilité et du risque associé.
Pour déterminer les investissements les plus intéressants, MeilleursAgents s’est mis dans la situation d’un particulier investissant aujourd’hui 100 000€. Pour chaque ville, ont été déterminés :
- La rentabilité de l’investissement d’une part, qui tient compte du coût total du bien (prix + travaux), des revenus locatifs (dépendant du marché local, des plafonds de loyer par zone, et de la taille du bien), des annuités de remboursement de l’emprunt et de la réduction d’impôts annuelle.
- Les risques associés à l’investissement d’autre part, liés :
- À la location du bien : amplitude de la demande locative locale - population correspondant au plafond de ressources, part de locataires, nombre de logements vacants et de HLM.
- À la dépréciation du bien : croissance démographique, dynamisme économique et évolution du marché immobilier local.
Un scoring pondéré calculé à partir de la rentabilité et des risques de l’investissement est enfin attribué à chaque ville, ce qui permet d’établir un classement des villes les plus attractives.
En prenant l’exemple de Thiers, la rentabilité très bonne est de l'ordre de 4,7% : un investissement de 100 000€ avec emprunt permettra d'acheter un appartement de 120 M² qui rapportera 792€ par mois. Ce revenu est à mettre en perspective avec la mensualité du crédit de 527€ par mois. L'investisseur bénéficiera par ailleurs d'une réduction d'impôt de 2 000€ par an, soit un gain total de 10 982€ par an.
Avec ces seuls chiffres, l'investissement paraît attractif. Cependant, les risques sont élevés. La part des ménages concernés par le dispositif est faible (moins de 22% des habitants de Thiers peuvent en bénéficier) et le risque de dépréciation est élevé compte tenu d'une population âgée qui diminue année après année. Ainsi, Thiers ne fait pas partie des villes intéressantes pour investir avec le Dispositif Denormandie.
Les indicateurs étudiés ont permis d’isoler les villes présentant à la fois une rentabilité positive et un facteur de risque faible. Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg font ainsi partie des 20 villes les plus attractives pour investir avec le dispositif Denormandie.
Achat comptant et proximité : les leviers pour jouer sur la rentabilité
« La rentabilité d’un investissement sans apport est plutôt modeste y compris dans des villes présentant un risque fort », analyse Thomas Lefebvre. « A Saint-Quentin (Aisne), par exemple, la rentabilité est de 3%, mais la part des ménages concernée par le dispositif est faible et le risque de dépréciation élevé en raison de la mauvaise dynamique du marché et d’un taux de chômage élevé. »
Dans le cas d’un investissement financé sans crédit, les rentabilités escomptées prennent une toute autre ampleur. Pour les 20 villes retenues comme les plus attractives pour investir en Denormandie, les rentabilités sans emprunt s’échelonnent entre 6,2 et 9,8% (entre 0,4 et 2,6% avec emprunt). L’intérêt du dispositif est donc étroitement lié à la capacité de l’investisseur à financer avec ses propres liquidités.
Il est toutefois recommandé d’investir dans une ville de sa région et que l’on connaît bien : « En effet, la capacité de l’investisseur à entreprendre rapidement des travaux est essentielle pour pouvoir mettre en location sous un délai court un bien solidement rénové. Et il est important d’avoir une bonne idée du marché local pour mettre en location au juste prix », ajoute Thomas Lefebvre.
* Méthodologie : étude réalisée en janvier 2019 par l’équipe scientifique de MeilleursAgents. Sources de données : MeilleursAgents (Loyers et Prix/M² au 1er janvier 2019) ; Insee (données sur le parc locatif, revenus de la population, données démographiques).
** Les 8 villes éligibles situées dans les départements ou territoires d’outre-mer n’ont pas été incluses dans l’étude. Le dispositif pourra également s’appliquer dans les villes ayant conclu des opérations de revitalisations du territoire (ORT).