Etude internationale RICS sur le marché de l’immobilier d’entreprise au 4ème trimestre 2012
Bien que l’appétit des investisseurs pour le risque se soit accru dans certains pays européens, la majorité des marchés de l’immobilier d’entreprise en Europe ont enregistré des baisses de taux d’occupation et des perspectives négatives en termes de loyers et de valorisation au cours du dernier trimestre 2012. D’après la dernière étude internationale de la RICS, le marché français de l’immobilier d’entreprise se détériore plus rapidement que ceux de la Grèce, de l’Italie et de l’Espagne, tandis que dans le reste du monde, les professionnels demeurent, en général, raisonnablement optimistes.
En Asie en particulier, les taux d’occupation et l’investissement affichent une santé assez robuste, avec de bonnes perspectives pour les valeurs locatives et les valeurs en capital en Thaïlande, à Hong Kong et en Chine. Quant au marché d’occupation européen, les conditions demeurent identiques à celles du trimestre précédent (3ème trimestre 2012). La majorité des pays couverts par l’étude enregistrent des baisses de la demande de locations et des prévisions négatives sur le marché locatif. Les marchés les plus performants demeurent l’Allemagne et la Russie. Sur le marché immobilier russe, les prévisions restent positives avec un déséquilibre entre la demande et l’offre de produits prime à même de répondre aux attentes du marché locatif. L’Allemagne continue, pour sa part, à être à contre-courant des tendances du marché européen, avec à la fois une hausse du taux d’occupation et des investissements, bien qu’à un moindre rythme qu’il y a un an.
Selon l’étude, une amélioration modérée de l’appétit pour le risque des investisseurs sur certains marchés européens (comme l’Irlande, l’Allemagne, la Russie, la Scandinavie, la Grèce, la Suisse et la Belgique), largement attribuée au programme OMT (Outright Monetary Transaction) de la Banque Centrale Européenne qui permet à celle-ci de devenir prêteur en dernier ressort en cas de défaillance d’Etats de la zone Euro, devrait jeter les bases d'une éventuelle reprise de l'économie et du secteur immobilier d’entreprise à moyen terme. Mais la RICS prévoit que l’année 2013 devrait rester difficile.
Les conditions des marchés financiers se sont nettement améliorées, avec notamment une réduction significative des écarts de taux d’obligations souveraines de la zone Euro. Toutefois, cette amélioration doit encore se propager à l'économie réelle, où les prêts au secteur privé continuent de se contracter au niveau global. Cela explique en partie pourquoi les attentes en termes de valeurs en capital restent négatives dans la majorité des cas. La répartition entre les pays qui s'attendent à une hausse des loyers et ceux qui prévoient une baisse, demeure inchangée au cours du trimestre.
Sur les résultats de l’étude internationale, Simon Rubinsohn, Chief Economist de la RICS, déclare :
« L’Asie reste particulièrement attractive pour les investisseurs en quête d’actifs immobiliers d’entreprise, avec une situation jugée toujours très positive. Mais tout aussi intéressantes sont les tendances émergentes aux Émirats Arabes Unis, où la situation s’améliore sensiblement après des crises calamiteuses, et aux Etats-Unis qui semble désormais remonter la pente.
Bien sûr, l'économie mondiale continue à faire face à des risques importants, mais les chiffres indiquent que l’immobilier continue, d’une manière générale, à être perçu sous un jour positif en dehors de l'Europe où la conjoncture du secteur immobilier reste particulièrement concurrentielle. Le flux attendu d’actifs risqués continue à annihiler tout espoir de stabilisation du marché dans la majeure partie de l’Europe. Bien que cela puisse provoquer sur certains marchés une légère hausse de la demande de la part d’investisseurs opportunistes, cela contribue à la faiblesse persistante des valorisations en dehors des sites plus recherchés déjà loués. "
En France, selon l’étude, les taux d’occupation chutent alors que l’offre de locaux vacants augmente. Sans surprise, les loyers devraient continuer à baisser et les offres locatives devraient augmenter. L'appétit des investisseurs affiche un net recul et les perspectives de valorisation sont encore baissières.
A propos de l’immobilier commercial, Thierry Bonniol, MRICS, Directeur associé BNP Paribas Real Estate, en France, a indiqué : « Avec 2,7 milliards d’euros investis en 2012, le commerce reste toujours recherché par les investisseurs mais leurs critères de sélection se précisent. Les centres commerciaux régionaux et les pieds d’immeubles en emplacement n°1 restent les premières cibles. Les acquéreurs sont plus sélectifs concernant les « retail parks » ou les boîtes à vendre de périphérie. Ils sont devenus plus exigeants quant à la qualité de l’enseigne, le niveau des valeurs locatives ou le taux d’effort consenti par le commerçant."