A partir de Janvier 2018, la plupart des réductions et crédits d’impôt récurrents ne seront plus mensualisés comme auparavant, mais versés d’un seul coup chaque année, en août ou septembre. Au risque, selon certains « de fragiliser le montage Pinel ».
Qu’en est-il vraiment ?
La réponse des Promoteurs du Grand Paris, Association qui regroupe 6 acteurs historiques et indépendants de l'immobilier francilien (Bécarré Elysées, Bricqueville, Cibex, MDH Promotion, Paris Ouest Promotion et Pierre Etoile).
Un dispositif substantiellement inchangé
Le dispositif consiste à acheter un bien, dans la limite d'un prix d'achat de 5 500 €/m² et 300 000€ par an (limité à 2 logements achetés par an maximum), et le conserver ensuite plusieurs années durant lesquelles on s’engage à le maintenir en location pendant une durée minimum. Le loyer étant plafonné, tout comme les revenus du locataire, qui doit habiter le logement à titre de résidence principale.
Le propriétaire obtient alors une réduction d’impôt sur les revenus tirés des loyers de 12% (pour 6 ans de location), 18% (pour 9 ans de location) ou de 21% (pour 12 ans de location) du prix d'acquisition du bien (frais de notaire et bancaire inclus).
L’enveloppe totale du crédit d’impôt reste la même
En aucun cas, le prélèvement à la source ne modifie les réductions d’impôt obtenues au titre de l’investissement Pinel, représentant une réduction maximale de 36 000€ pour 6 ans, 54 000€ pour 9 ans et 63 000€ pour 12 ans par contribuable, dans le cadre d'un plafond annuel des niches fiscales de 10 000€. La réduction d’impôt est de 2% de la valeur du bien par an pendant 6 ou 9 ans, puis de 1% chacune des 3 années suivantes.
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Exemple d’un effort à prendre en compte la 1ère année
Monsieur X achète un logement neuf d’une valeur de 200 000€. La réduction d’impôt, qui représente 2% de la valeur du bien, est donc de 4 000€ par an.
- Avant janvier 2019, Monsieur X est mensualisé et dispose donc de 333€ de crédit d’impôt par mois. Chaque mois, il rembourse 1 000€ de mensualités à la banque. Il empoche 650€ de loyers, qui après déduction des charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion de l’intermédiaire) représente 500€ de loyers nets.
1000 € de mensualités - (500€ de loyers nets + 333€ de crédits d’impôt) = 167€ à sa charge. Monsieur X débourse donc 167€ par mois, pour rembourser son achat.
- À partir de janvier 2019, Monsieur X devra avancer ces 333€ tous les mois jusqu’en août ou septembre où il percevra 4 000€ en une fois.
Monsieur X devra prendre en compte cet effort de trésorerie la 1ère année, mais dès la 2ème année, le crédit d’impôt perçu l’année précédente permettra d’équilibrer son opération et de retrouver le montant de 167€ à sa charge tous les mois. L’effort de trésorerie de Monsieur X n’est donc contenu que dans la 1ère année.
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