Après un bon 1er trimestre, l’activité du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise s’est nettement accélérée au cours des trois derniers mois. « Après 4 Mds€ au 1er trimestre, près de 6,7 Mds€ ont été investis en France au 2ème trimestre 2018, soit une progression de 66%. Sur l’ensemble du 1er semestre, les sommes engagées dans l’Hexagone totalisent 10,7 Mds€, en hausse de 34% par rapport à la même période l’an passé et de 54% par rapport à la moyenne décennale. Il s’agit même du quatrième meilleur 1er semestre de l’histoire », précise Vincent Bollaert, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France.
Les grandes transactions
La baisse du nombre total de transactions, à -15% d’une année sur l’autre, n’a pas pesé sur les résultats du 1er semestre 2018, très largement portés par le dynamisme des grandes opérations. Au nombre de 32 (contre 21 au 1er semestre 2017), les transactions supérieures à 100 M€ totalisent 6,9 Mds€, soit 65% de l’ensemble des montants engagés en France et une hausse de 98% sur 1 an. L’évolution est particulièrement significative pour les opérations de plus de 200 M€ : 12 ont été recensées pour un volume de 4,1 Mds€, contre 1,2 Md€, au 1er semestre 2017.
L’Ile-de-France s’est taillée la part du lion : 27 des 32 transactions de plus de 100 M€ recensées en France depuis janvier l’ont été en région parisienne, où les volumes investis - tous types d’actifs et tous montants confondus - s’élèvent à 8,7 Mds€, soit une hausse de 52% sur 1 an.
Les bureaux représentent 25 des 27 opérations de plus de 100 M€ réalisées en région parisienne, dont la cession récente par Oxford Properties de 50% de son portefeuille parisien pour près de 400 M€, l’acquisition par Deka de « Metropolitan » (Paris 17e) ou la cession à PGIM Real Estate de « M Campus » à Meudon.
Bureaux : Paris domine… un petit peu moins
8,1 Mds€ ont été investis sur le marché français des bureaux depuis le début de 2018, soit 76% de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. La hausse des volumes est de 38% sur 1 an, soutenue par la multiplication des grandes opérations (11 de plus de 200 M€ contre 4 à la même période l’an passé) et la vigueur du marché francilien.
Paris intra-muros, où plus de 500 000 m² de bureaux ont d’ores et déjà été loués ou vendus aux utilisateurs depuis janvier, continue d’agir comme un aimant sur les investisseurs. La ville a concentré 56% des sommes investies en bureaux en Ile-de-France, assez équitablement réparties entre le QCA et les autres quartiers de la capitale. Malgré un nombre limité de transactions, les montants engagés hors du QCA sont également importants, gonflés par la réalisation de quelques grandes opérations dont une supérieure à 500 M€.
Avec près de 800 M€ au 1er semestre 2018, les volumes investis en bureaux en régions affichent une baisse de 27% sur un an malgré quelques belles opérations. Ce recul doit être relativisé par l’excellent résultat du 1er semestre 2017, qui avait vu la réalisation d’un nombre important de transactions. Les régions ne sont pas pour autant boudées par les investisseurs.
Commerces : sélectivité accrue
1,6 Md€ ont été investis sur le marché français des commerces au 1er semestre 2018, soit 15% des montants engagés en immobilier d’entreprise et une hausse de 23% sur 1 an. « Cette progression est trompeuse, car liée à la finalisation d’une seule opération exceptionnelle : l’acquisition par Hines, pour BVK, du futur Apple Store des Champs-Elysées pour près de 600 M€. Sans cela, les montants engagés auraient été inférieurs de 52% à la moyenne des 5 dernières années », explique Antoine Grignon, Directeur du département Commerces chez Knight Frank France.
Les tendances récentes prolongent ainsi le constat fait en début d’année : celui d’un net rétrécissement du marché des commerces, caractérisé par un nombre limité de transactions.
Industriel : volumes et popularité en hausse
Un peu plus d’1 Md€ ont été investis sur le marché français de l’immobilier industriel au 1er semestre 2018, soit une hausse de 20% sur 1 an. Cette progression, révélatrice de l’appétit des investisseurs étrangers pour la logistique, tient également à l’augmentation des ventes de portefeuilles. Parmi ces opérations - qui comptent pour 60% de l’ensemble des montants engagés sur le segment de la logistique - figurent notamment l’acquisition récente par Gramercy d’un ensemble comprenant un peu moins de 300 000 m² d’entrepôts pour 175 M€ et la cession par Argan à DWS de 6 plateformes pour près de 100 M€. Les actifs unitaires, neufs ou récents, bien situés et sécurisés par des baux longs restent également très prisés, comme l’illustrent l’acquisition par Argan d’une plateforme louée par Samada à Wissous et la cession à DWS de la nouvelle base logistique de Lapeyre à Mer, près d’Orléans
Français / étrangers : un équilibre quasi parfait
Si le marché de l’investissement reste majoritairement animé par les Français, ces derniers ne comptent « que » pour 55% de l’ensemble des volumes investis dans l’Hexagone au 1er semestre 2018. Leur part ne cesse de reculer puisqu’elle était de 59% à la fin du 1er trimestre et de 69% sur l’ensemble de 2017. « Cela fait longtemps qu’une répartition aussi équilibrée n’avait plus été observée, ce qui s’explique par la moindre présence de certains des Français qui avaient largement animé le marché l’an passé, tel Amundi, mais aussi par la montée en puissance des fonds étrangers », analyse Vincent Bollaert.
Les Allemands arrivent en tête avec 13% des volumes investis en France au 1er semestre 2018, une part gonflée par l’acquisition pour BVK du futur Apple Store des Champs-Elysées. Ils sont aussi à l’origine de quelques grandes transactions sur d’autres segments de marché : les bureaux parisiens avec la cession à Deka de « Metropolitan » dans le 17e ou l’acquisition par Union Investment d’« Euro Alsace » dans le 10e, et la logistique avec l’acquisition par DWS auprès d’Argan d’un portefeuille de 110 000 m² d’entrepôts.
Les Nord-Américains arrivent en 2ème position avec 12%. Enfin notons la part relativement importante des Asiatiques pour 6%. Ces derniers confirment ainsi leur intérêt pour le marché français et les bureaux franciliens en particulier, à l’exemple de la cession à des investisseurs coréens du « Balthazar » à Saint-Denis.
La répartition des volumes investis par types d’acteurs continue de placer les fonds d’investissement en tête avec 39% au 1ersemestre 2018, devant les OPCI/SCPI à 23% et les assureurs à 21%. La part des OPCI/SCPI est en net recul par rapport à celle observée sur l’ensemble de 2017 (36%), dans un contexte de fléchissement de la collecte depuis le 2nd semestre de l’an passé. Certains grands collecteurs d’épargne ont toutefois été à l’origine de très grandes transactions, comme Primonial Reim ou encore BNP Paribas Reim, nouveau propriétaire du 49-51 rue La Boétie.
Taux prime : la hausse en 2019 ?
Les taux de rendement prime restent au plancher, soit entre 3 et 3,25% à Paris, même si quelques transactions récentes ont montré que de nouvelles baisses étaient ponctuellement possibles pour des actifs de bureaux neufs ou récents, sécurisés par des baux longs, dans de grandes métropoles régionales et en Ile-de-France. Une remontée plus générale des taux immobiliers ne semble pas devoir se profiler avant 2019.
« Nouvelle convention fiscale franco-luxembourgeoise, vigueur de la collecte des sociétés d’assurance-vie, présence accrue des fonds étrangers, bouillonnement du marché locatif des bureaux, opportunités liées aux développements du Grand Paris, etc. Les raisons de tabler sur une nouvelle année proche des sommets ne manquent pas », prédit Vincent Bollaert.
Plusieurs de ces facteurs continueront de soutenir l’activité au-delà de 2018. Les mutations de l’immobilier joueront également leur rôle. « Promoteurs et utilisateurs ne cessent d’innover dans la conception de lieux adaptés aux nouvelles formes de travail ou de consommation. »
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