La demande croissante en enseignement supérieur génère des besoins nouveaux en matière de résidences étudiantes, un secteur qui attire de plus en plus les capitaux institutionnels. En 2017, 13,6 Mds€ de transactions ont été recensés sur cette classe d’actifs en Europe, soit une hausse de 29% en un an, selon le tout nouveau « European student accomodation guide » publié par Cushman & Wakefield. Ce guide analyse les tendances du marché européen, et plus particulièrement ceux des pays qui attirent les investissements potentiels sur ce type d’actif. Les logements étudiants, c’est à dire ceux construits spécifiquement à cette fin, sont ainsi sortis de l'ombre des actifs immobiliers dits «alternatifs», et forment désormais une classe à part dans les allocations immobilières des investisseurs institutionnels à travers le monde.
La demande en enseignement supérieur de qualité, en croissance à travers le monde, couplée à l'évolution démographique et à la répartition des richesses, font du secteur des résidences étudiantes, un segment en fort développement. Les investisseurs cherchent à injecter leurs capitaux sur ce type d’actifs en dépit des risques dans certains pays, et dans une approche multi-géographique. Dans ce contexte, l’activité du marché est plus intense de même que la compétition entre les différents acteurs.
La transparence des données de marché n'en est qu'à ses débuts en Europe ; elle évoluera en parallèle de la maturation du secteur, d'autant que de nombreux pays européens amalgament souvent aux résidences étudiantes d'autres concepts de micro-vie. Ainsi, l’intérêt pour cette classe d’actifs a nettement augmenté au cours des douze derniers mois chez les investisseurs institutionnels.
L’Allemagne, qui figure parmi les marchés à croissance rapide et compte la plus importante population étudiante d’Europe, a vu le nombre de ses étudiants croître considérablement par rapport aux autres pays au cours des 10 dernières années. Cette évolution positive de la demande couplée à un environnement d’investissement stable, ont attiré de nombreux investisseurs internationaux : Brookfield, GIC, Allianz, BVK et Harrison Street sont tous entrés sur le marché au cours des dix-huit derniers mois.
La France occupe une place prépondérante en Europe avec une population étudiante de 2,6 millions de personnes, dont 310 000 étrangers. Le secteur des résidences étudiantes est dominé par les structures publiques telles que le CROUS (47% des lits existants) ; pour autant les investisseurs privés se structurent pour prendre des parts de marché. « Dans un mouvement de diversification des risques, le secteur résidentiel dont celui du logement étudiant recèle en France d’un potentiel avéré : profondeur du marché, quasi absence de risques, facilité de gestion, perspectives de croissance de la population étudiante….autant d’indicateurs favorables qui ont déjà suscité l’intérêt d’investisseurs nationaux et d’un nombre croissant de fonds étrangers », précise Chrystèle Villotte, Head of Capital Markets Residential chez Cushman & Wakefield France. « La demande des investisseurs porte aussi sur des concepts plus novateurs alliant co-living étudiant et co working dans des espaces type campus et sur des volumes plus conséquents (projet de 400 à 500 lits) »
L’Espagne, autre marché en forte croissance avec 600 M€ de transactions réalisées en 2017 (vente de deux grands portefeuilles à GSA, et CBREGIP & Greystar, un consortium d’Axa), reste un marché attractif destiné à se développer. Il est en effet porté par des universités internationalement reconnues, un nombre croissant d'étudiants internationaux et un faible taux de logements privés.
Bien que les opérations de portefeuille en Europe continentale aient été jusqu'ici limitées en raison du manque de produits disponibles sur le marché, Cushman et Wakefield prévoit que 2018 verra un développement croissant de cette activité, soutenue par des capitaux institutionnels.
Selon Paddy Allen, Partner, Cushman & Wakefield : « Nous vivons dans un monde où la population étudiante, plus mobile et plus flexible internationalement, dispose aujourd’hui de davantage d’offres quant aux choix et aux modalités de leur enseignement supérieur. La demande de logements étudiants ne peut donc qu’augmenter. Compte-tenu de la structuration en cours de ce secteur en Europe et de l'augmentation des allocations de capitaux, les investisseurs doivent se diversifier pour conquérir ou augmenter leurs parts de marché. Investir dans ce secteur peut, selon les pays ciblés, présenter à la fois un risque et une opportunité : il est donc crucial de piloter en même temps performance des actifs et accès à de nouvelles opportunités. La possibilité de se positionner en premier dans de nombreux pays européens existe toujours, ainsi que celle de proposer de nouveaux produits dans des marchés résidentiels fondamentalement sous-offreurs. L'équipe d'investissement de Cushman & Wakefield a été mis en place pour aider nos clients investisseurs à exploiter en Europe le potentiel de ce marché en évolution. »
Le guide « European student accomodation guide » a été finalisé par la toute nouvelle équipe Investissement spécialiste du logement étudiant, récemment mise en place par Cushman & Wakefield, qui marque ainsi sa volonté d’augmenter ses capacités d’intervention dans le secteur des actifs alternatifs en Europe.
« European student accomodation guide » est accessible ici
http://www.cushmanwakefield.fr/
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