Les avis du Groupe Gambetta, Sully Promotion, Cerenicimo et des Promoteurs du Grand Paris
Par Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta
La Cour des Comptes demande au gouvernement de supprimer les aides fiscales à l’investissement locatif type Pinel. « Après les mesures prises contre le logement social, on peut espérer que le gouvernement comprenne enfin qu’il a fait fausse route », explique Norbert Fanchon.
En effet, la Cour des Comptes estime que le montant de ces réductions d'impôt pour l’Etat augmente de façon exponentielle : 606 M€ en 2009, 1,7 Mds€ en 2015. La prorogation du Pinel est, elle, estimée à 7,4 Mds€ à l'horizon 2035.
« Alors que l’Etat a imposé aux bailleurs sociaux la réduction de loyer de solidarité (800 M€ des loyers en moins pour 2018 et 2019 et 1,5 Mds€ à partir de 2020), pourquoi maintient-il des aides à l’investissement locatif à un coût si excessif ? », poursuit Norbert Fanchon. « La réduction de loyer de solidarité, conjuguée à la hausse de la TVA, passée de 5,5 à 10%, ne permet pas aux bailleurs sociaux d’équilibrer économiquement leurs opérations avant 40 ans, contre 20 ans avant. En conséquence, la capacité de construction de logements sociaux en France est réduite de moitié », souligne Norbert Fanchon.
« En supprimant les aides type Pinel, le gouvernement atteindrait ses objectifs de réduction des coûts, et permettrait au logement social de revenir à un rythme de construction répondant aux besoins. La fin des aides aux bailleurs individuels devrait être comprise en ce sens », conclut-il.
2/ Aides à l’investissement locatif : l’analyse subjective de la Cour des comptes
Par Ivain Le Roy Liberge, Président de Sully Promotion et Président de la FPI région Centre Val de Loire
Dans un récent rapport, la Cour des comptes appelle à supprimer les aides fiscales à l’investissement locatif au nom de leurs coûts, jugés excessifs. « Il est intéressant de voir cette célèbre institution se concentrer sur une si infime part du budget Logement du gouvernement », note Ivain Le Roy Liberge.
En effet, le dispositif actuel Pinel représente 1,8 Md€ sur les 43 Mds€ du budget Logement. « Mais, la Cour des comptes semble avoir fait une analyse des plus subjectives, précise-t-il. Elle ne tient en effet aucun compte des gains liés à ces dispositifs. Il semble opportun de rappeler que si le coût du Pinel représente de 1,8 Md€, il en rapporte environ 2,3 Mds€ ». A titre d’exemple, les biens disponibles via ces dispositifs permettent à l’Etat de récupérer une TVA de 20%, perçue le jour de l’achat du bien. Le comparatif estimant le coût d’un logement Pinel beaucoup plus cher qu’un logement social est basé sur des chiffres qui sont invérifiables.
D’ailleurs, la Cour des comptes, qui se plait à comparer logements locatifs privés et sociaux, ne précise pas que ces derniers disposent d’une TVA à 5,5%, que ces logements sont, dans leur grande majorité, exonérés de taxe foncière, et qu’ils bénéficient de prêts bonifiés par l’Etat, « là encore, autant de dépenses non précisées dans le rapport », ajoute-t-il.
Dernier point sur lequel ce rapport fait l’impasse, la création d’emplois, l’impôt sur les sociétés généré par la création de logements locatifs privés… « Pour comprendre le coût réel de l’investissement locatif, il faut certes prendre en compte toutes les dépenses de l’Etat, mais également en calculer toutes les recettes, directes et indirectes. A cet égard, les chiffres de la Cour des comptes sont incompréhensibles, mais peut-être est-ce pour cacher le parti pris évident du rapport ? », conclut-il.
3/ Dispositifs fiscaux à l’investissement locatif : Pourquoi tant de haine ?
Le point de vue de Benjamin Nicaise, Président de Cerenicimo
La Cour des comptes vient de produire un énième rapport concernant les dispositifs fiscaux successifs de soutien à l’investissement locatif. Les arguments développés sont tellement à charge qu'on ne peut que douter de la volonté d’objectivité des rédacteurs de ce document. Les argumentations déployées à l’encontre de ces dispositifs sont pour certains stupéfiants. Ainsi la Cour remarque que ces dispositifs bénéficient majoritairement à des ménages dotés "d’un revenu relativement élevé et même parfois important"... C’est assurément une grande découverte de constater que ceux qui investissent sont ceux qui en ont les moyens!
Au regard du faible rendement de l’immobilier locatif neuf et des risques qui y sont associés, il est assurément préférable que les particuliers qui y investissent aient les reins solides et donc des revenus en rapport, sauf à souhaiter qu’ils se trouvent en difficulté au 1 er impayé de loyer! On nous assène, à titre d'exemple, qu’un logement bénéficiant du dispositif fiscal "Pinel" aurait un coût pour les finances publiques 2 à 3 fois plus élevé que celui d’un même logement financé en PLAI ou PLS...
Alors certes, l'investisseur particulier bénéficie d’une réduction d’impôts de 18% sur 9 ans dans le cadre d’un investissement "Pinel", mais en contrepartie les pouvoirs publics encaissent immédiatement 20% de TVA sur le prix de ce même logement, alors qu’a contrario la TVA encaissée sur un logement social n’est que de 5,5%... Ajoutons à cela que la grande majorité des logements sociaux ou intermédiaires sont exonérés de taxe foncière et que, de surcroît, ils bénéficient de prêts bonifiés par l'Etat et dans certains cas de subventions...
Dernier point et pas des moindres, les investisseurs "Pinel" voient leurs loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers... Ces derniers doivent donc supporter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, soit, pour la grande majorité des investisseurs "Pinel", un taux global proche ou supérieur à 50%. Alors que les revenus des logements intermédiaires ou sociaux bénéficient d’une fiscalité beaucoup plus attractive (impôt sur les sociétés, exonérations, amortissements des immeubles).
Lire la suite du point de vue de Benjamin Nicaise ici
4/ Suppression des aides fiscales : le prix du mépris de la Cour des comptes
Par Philippe Jarlot, Président des Promoteurs du Grand Paris
La Cour des comptes attaque fort le dispositif Pinel. Ce qu’elle oublie dans son raisonnement, c’est que la fin des aides fiscales à l'investissement locatif, risque de détruire 30 à 40% de l’économie du bâtiment neuf résidentiel. Aujourd’hui, nous sommes dans un système où l’achat immobilier est facilité par les aides fiscales en amont, mais fortement imposé en aval (revenus fonciers, taxes foncières, impôt sur la fortune immobilière…).
Il faut trouver une alchimie. Si nous voulons supprimer les aides fiscales en amont, qui rappelons-le ont été votées pour 4 ans, donc jusqu’à fin 2021, et préparer une transition, il faut réfléchir à un système beaucoup moins imposé en aval. Par exemple, conserver la CSG et la taxe foncière tout en supprimant l’impôt sur les revenus fonciers, afin que l’investisseur puisse conserver un produit qui lui offre une rentabilité réelle autour de 4%.
Autre possibilité, généraliser le système des logements intermédiaires (dont l’agrément est plutôt réservé aux bailleurs sociaux), aux investisseurs particuliers qui pourraient bénéficier d’une TVA à 10% en contrepartie d’un loyer conventionné.
Restons persuadés que les institutions prêteront une oreille attentive…
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